Estrategia climática

Gobernanza climática

El cambio climático se ha convertido en parte integral de nuestra estrategia de negocios y en una prioridad para Fibra Danhos. Reconocemos también la importancia de gestionar adecuadamente sus métricas, riesgos y oportunidades en todos los niveles de la organización, desde nuestras áreas operativas hasta nuestro máximo órgano de gobierno, el Comité Técnico. Esto implica gestionar los riesgos asociados y percibirlos como una oportunidad de negocio para respaldar nuestra estrategia de crecimiento.

Este planteamiento permite definir las líneas de acción en la gestión de la estrategia climática, la cual ejecutarán las áreas de negocio relacionadas. En este sentido, el Comité Técnico es responsable de autorizar y monitorear la estrategia climática, incluyendo los riesgos y las oportunidades. Para asegurar lo anterior, el Comité Técnico se apoya en el Comité ASG, así como en la Gerencia ASG, con el propósito de garantizar el bienestar de largo plazo de todos los grupos de interés. Aunque la comunicación entre el Comité ASG y el Comité Técnico es constante, cada año se presentan de manera formal los resultados sobre riesgos y oportunidades relacionados con el clima en el Informe Anual Integrado.

Comité ASG

El Comité ASG es el órgano responsable de supervisar los riesgos y las oportunidades relacionados con la sostenibilidad, incluyendo los referentes a cambio climático.

En lo que respecta a la gestión de la estrategia climática de Fibra Danhos, las responsabilidades del Comité ASG son las siguientes:

• Supervisar los riesgos y las oportunidades relacionados con el cambio climático y comunicarlos al Comité Técnico.
• Verificar el cumplimiento de la Política Ambiental.
• Validar la estrategia climática de Fibra Danhos, teniendo en consideración los riesgos y las oportunidades identificados en el análisis de materialidad.
• Revisar periódicamente los informes de seguimiento por parte del área interna de ASG.

Con el fin de garantizar que los asuntos de sostenibilidad y los referentes al clima permeen a todos los niveles de la organización, el comité ASG está compuesto por miembros del Comité Técnico y directivos ejecutivos, expertos en sostenibilidad.

A su vez, el área de ASG, que es la gerencia responsable de la implementación y gestión de la estrategia climática, tiene las siguientes responsabilidades:

• Mantener comunicación directa con un miembro del Comité ASG, a través de juntas semanales, para comunicarle los avances en relación con las metas y los objetivos, y comentar los riesgos y las oportunidades climáticas involucrados en la toma de decisiones.
• Gestionar de manera integral las diferentes áreas involucradas en la estrategia climática, para monitorear la ejecución de las iniciativas y el cumplimiento de sus objetivos específicos.
• Comunicar los compromisos públicos en materia de sostenibilidad, la inversión en la comunidad y la gestión del impacto.

Métricas

El inventario de emisiones de gases de efecto invernadero de Fibra Danhos está basado en el Protocolo de Gases de Efecto Invernadero (GHG) del instituto de Recursos Mundiales (WRI) y el Consejo Empresarial Mundial para el Desarrollo Sostenible (WBCSD), a partir de un enfoque de control operacional de la organización.

Emisiones de GEI alcances 1 y 2

Los factores de emisión y poderes caloríficos empleados para el cálculo de emisiones de alcance 1 fueron los publicados por el Registro Nacional de Emisiones (Rene) de la Semarnat y por la Comisión Nacional para el uso Eficiente de la Energía (Conuee), respectivamente.

En el caso de las emisiones alcance 2, se empleó el factor de emisión del Sistema Eléctrico Nacional (SEN), establecido por la Comisión Reguladora de Energía y la Semarnat.

Los potenciales de calentamiento global (GWP) utilizados son los correspondientes al Quinto Informe de Evaluación del Panel Intergubernamental de Expertos sobre Cambio Climático (IPCC).

EMISIONES DE GEI tCO2e
	2024	2019
Alcance 1	200.08	125.50
Alcance 2	22,517.93	27,215.68
Total	22,718.01	27,341.18

Emisiones de GEI alcance 3

Durante el año anterior, realizamos un mapeo del impacto de las quince categorías de alcance 3 establecidas en el protocolo GHG para determinar su relevancia y priorizar su medición. Este mapeo sirvió como base para estimar las emisiones asociadas a las categorías con impacto directo en nuestras operaciones durante 2024. A partir de ello logramos identificar con mayor detalle el impacto de nuestra cadena de valor, así como las áreas de oportunidad para tomar acciones de mitigación.

3-3, IF-RE-450a.1, IF-RE-450a.2

Riesgos físicos

Identificar los riesgos físicos relacionados con el cambio climático en nuestro portafolio ha sido un pilar clave para la resiliencia de nuestras operaciones. Para llevar a cabo esta identificación, utilizamos un SAAS (Software as a Service) que realiza una estimación del nivel de riesgo de nuestro portafolio ante los impactos físicos del cambio climático, con base en las siguientes variables:

• Geolocalización de nuestros inmuebles.
• Rutas de proyección socioeconómica (SSP), es decir, escenarios climáticos que toman en cuenta el desarrollo socioeconómico para sus proyecciones.
• Un horizonte temporal de mediano plazo (2041-2060).
• Datos climáticos basados en la fase 6 del Proyecto de Intercomparación de Modelos Acoplados (CMIP6).

La evaluación se basa en determinar qué tan propenso es el activo a verse afectado negativamente por los efectos del cambio climático (exposición), así como su predisposición a sufrir impactos climáticos debido a sus características de infraestructura (vulnerabilidad).

Para evaluar el riesgo de exposición de nuestro portafolio, utilizamos bases de datos públicas, proporcionadas por instituciones de referencia como NASA, Climate Data Store de Copernicus y WRI, entre otros. El SAAS nos permite utilizar los conjuntos de datos disponibles más actualizados, con cobertura mundial y con la mayor resolución.

Asimismo, el análisis se basa en las proyecciones para las trayectorias SSP2-4.5 y SSSP5-8.5, que corresponden a los escenarios climáticos más comúnmente utilizados. En el mediano plazo*, estas trayectorias coinciden aproximadamente con un aumento de las temperaturas de 2.0 °C y 2.4 °C para el periodo 2041-2060, y de 2.7 °C y 4.4 °C para el periodo 2081-2100. En en el caso de que las proyecciones previamente mencionadas no estén disponibles, el análisis tomará en cuenta los escenarios RCP 4.5 y RCP 8.5 del IPCC. Para mantenernos en línea con el Acuerdo de París y las regulaciones europeas, la evaluación de los riesgos relacionados con el clima está proyectada en el horizonte temporal de mediano plazo de 2050; es decir, 2041-2060.

Por cuanto al riesgo, el SAAS asigna un nivel de exposición entre 0 (sin riesgo) y 5 (riesgo muy alto). Una puntuación de 5 sobre 5 significa que el activo está tan expuesto como el 20 % de la población del continente más expuesta al riesgo considerado en un escenario SSP2-4.5. Una puntuación de 4 sobre 5 significa que el activo está tan expuesto como los percentiles 60 a 80 de la población del continente más expuesta al riesgo considerado, y así sucesivamente. Una puntuación de 0 sobre 5 significa un riesgo prácticamente nulo.

A través de estos cuatro pasos, estamos construyendo una estrategia sólida y de largo plazo, que no sólo beneficie a nuestra empresa sino también contribuya a impulsar un futuro más sostenible.

Debido a que todas nuestras propiedades están ubicadas en zonas de alto estrés hídrico, la sequía representa el riesgo climático con mayor potencial de afectar nuestras operaciones. Esto generaría la necesidad de contar con otras fuentes de suministro hídrico fuera de la red municipal, lo cual representaría un incremento signifiativo en los costos por el suministro de agua, como resultado de la disminución de la disponibilidad hídrica en la Zona Metropolitana de la CDMX. Con base en los escenarios climáticos evaluados, y considerando la disponibilidad de las fuentes de extracción en años recientes, se prevé un aumento en la dependencia del consumo de agua de pipas en el mediano plazo. Con esto en mente, estimamos que nuestros gastos operativos por concepto de consumo de agua de pipa pueden llegar a rebasar los $160 millones para 2060, dado el encarecimiento gradual de esta fuente de suministro.

Para hacer frente a este reto, actualmente, ocho de nuestras propiedades cuentan con plantas de tratamiento de aguas residuales, lo que nos permitió recircular 88% del agua tratada en 2024. En línea con lo anterior, hemos iniciado la evaluación de nuevas tecnologías de tratamiento de agua que permitan reutilizar un mayor volumen. El costo asociado a esta implementación podría llegar a ser de aproximadamente $80 millones.

Debido a los impactos del cambio climático, en años recientes ha habido un incremento en los incendios, principalmente en las zonas cercanas a los bosques. En este sentido, y como resultado de la actualización de nuestros riesgos relacionados con el cambio climático, hemos identificado este riesgo como de exposición media para cuatro de nuestras propiedades, en las que el impacto directo consistiría en afectaciones en su infraestructura. En el resto del portafolio, el riesgo de incendios es similar al riesgo relacionado con precipitaciones, con un nivel de exposición bajo.

Por otro lado, si bien nuestras propiedades están expuestas a periodos de sequía muy largos, llegan a presentarse precipitaciones muy intensas, lo cual incrementa la probabilidad de daños en la infraestructura e inundaciones. Para atender estos posibles impactos, todas nuestras propiedades cuentan con cárcamos pluviales que desalojan el agua de lluvia que llega a los inmuebles a través de sistemas de bombeo, evitando los encharcamientos.

Por último, las olas de calor y los vientos extremos representan un riesgo climático de nivel bajo. Si bien no estimamos que los impactos operacionales y financieros de estos riesgos sean relevantes, sí consideramos necesario evaluar sus posibles implicaciones para contar con planes de acción adecuados. Las olas de calor podrían generar incrementos en los costos operativos de nuestras propiedades, ya que el aumento de la temperatura derivaría en un mayor uso de los sistemas de aire acondicionado y enfriamiento y, con ello, un mayor consumo de energía eléctrica. En el último análisis realizado sobre los impactos financieros de este riesgo, estimamos que, conforme a este escenario, nuestro gasto en energía eléctrica para 2060, es decir en el mediano plazo, podría aumentar $560 millones, tomando como año base 2024. Por lo anterior, una de nuestras iniciativas de resiliencia consiste en diversificar nuestra matriz energética mediante el uso de fuentes renovables y sistemas de almacenamiento inteligente de energía, actualmente presentes en nuestro portafolio. Con ello, podríamos disminuir el impacto financiero de un incremento de temperatura. En cuanto a los vientos extremos, dada la infraestructura de nuestras propiedades, no hemos identificado posibles afectaciones que puedan tener impactos operativos y financieros significativos.

En todo nuestro portafolio y desde nuestros inicios, hemos implementado las medidas necesarias para atender oportunamente cualquier situación derivada de fenómenos climáticos, sin que éstos hayan tenido impactos relevantes en nuestras operaciones o en las de nuestros inquilinos.

Riesgos de transición

La identificación de nuestros riesgos de transición hacia una economía baja en carbono se basa en el escenario Deep Decarbonization Pathway Project (DDP), cuyo objetivo es señalar cómo los países pueden transformar sus economías para 2050 y alcanzar las cero emisiones netas, en línea con lo establecido en el Acuerdo de París. El DDP ofrece escenarios de transición específicos para diversos países. En el caso de México, el escenario contempla cambios políticos y regulatorios, tecnológicos, de movilidad, industriales y socioeconómicos. Con base en esta información, realizamos un análisis de los posibles impactos asociados a los riesgos de transición del cambio climático en nuestro portafolio. Somos conscientes de que estos riesgos pueden tener un impacto financiero considerable en nuestras operaciones, así como de la velocidad con que avanzan, principalmente en lo que respecta a los aspectos regulatorios. En este sentido, cuantificamos como uno de los principales riesgos regulaciones más estrictas y con mayores implicaciones económicas para la instalación de generación distribuida —paneles solares— en nuestras propiedades. Si bien las disposiciones federales en torno a la generación distribuida han incrementado los límites de capacidad instalada, a la fecha de este informe no tenemos claridad de las nuevas reglas ni de sus implicaciones. Consideramos que varios de los conceptos que hoy están subsidiados en las disposiciones actuales —como la instalación de medidores bidireccionales y la no exigencia de contar con sistemas de almacenamiento inteligente de energía— podrían cambiar, lo cual incrementaría los costos de inversión para instalarlos. Este riesgo podría implicar un sobrecosto de aproximadamente $5 millones en el corto plazo, al tener que incrementar la generación de energía renovable en nuestras propiedades. Si bien este riesgo y su impacto son relevantes, somos conscientes de la importancia de mitigar nuestras emisiones, principalmente las asociadas al consumo de energía eléctrica. Por ello, aun cuando buscaremos la manera de mitigarlo, no lo consideramos un factor que nos imposibilite incrementar la capacidad instalada de energía renovable en nuestras propiedades.

Oportunidades del cambio climático y estrategias de resiliencia

Para Fibra Danhos, aprovechar las oportunidades relacionadas con el cambio climático es un diferenciador indispensable para asegurar la rentabilidad de nuestro negocio en el largo plazo. Lo anterior representa la oportunidad de ofrecer a nuestros inquilinos espacios eficientes en el uso de recursos y resilientes.

Tomando en cuenta los escenarios para identificar los riesgos físicos y de transición, hemos determinado tres principales categorías de oportunidades relacionadas con el cambio climático:

• Productos y servicios
• Eficiencia en el uso de recursos
• Intensidad de carbono en el consumo de energía

Nuestros productos y servicios corresponden a espacios y propiedades arrendadas a nuestros inquilinos. En este sentido, los inmuebles que cuentan con certificaciones de sostenibilidad registran rentas más elevadas que aquellas que no cuentan con estos reconocimientos. Específicamente los edificios con certificación LEED reportan rentas hasta 11.1% más elevadas frente a inmuebles sin esta distinción En 2024, actualizamos el costo de esta oportunidad considerando aquellos edificios de oficinas que aún no cuentan con una certificación LEED O+M. Aprovechar esta oportunidad representaría un ingreso anual de $26.6 millones. Para hacer esto posible, se requeriría una inversión aproximada de $2.4 millones, contemplando la inversión necesaria para certificar los inmuebles de oficinas aún no certificados.

Las oportunidades relacionadas con el uso eficiente de los recursos pueden identificarse a través de diferentes pilares. Por un lado, si bien hoy aprovechamos 20% de los residuos que generamos, de acuerdo con el “Diagnóstico básico de gestión integral de residuos” de Semarnat, aún tenemos un margen de aprovechamiento del 11.6% para la fracción inorgánica. A lo anterior se suma la oportunidad de crear alianzas con distintos actores de la cadena de valor para transformar residuos orgánicos en composta o insumos para distintas industrias. Al aprovechar estas oportunidades, se podrían generar ahorros anuales cercanos a los $3.2 millones y una reducción de alrededor de 2,500 tCO2e en nuestro alcance 3 de emisiones. Con ello fomentaríamos la economía circular, reduciendo la cantidad de residuos enviados a relleno sanitario.

Otra de las oportunidades identificadas en este rubro es la mitigación de nuestra intensidad de carbono incrementando el suministro de energía renovable . Actualmente, la capacidad instalada de generación distribuida en nuestro portafolio satisface el 20% de nuestro consumo anual de electricidad. El objetivo es incrementarlo en el corto plazo generando ahorros adicionales de alrededor de $13 millones anuales.

Cabe destacar que durante 2024 invertimos más de $77 millones de pesos en iniciativas relacionadas con energía renovable.

En lo que respecta a las oportunidades de transición en México, basadas en el escenario de DDP, éstas se concentran en cuatro ejes principales: seguridad energética, crecimiento económico, desarrollo social y salud pública. Estos pilares sirvieron como base para actualizar las oportunidades de transición hacia una economía baja en carbono en 2024.

La oportunidad vinculada a la seguridad energética se alinea con lo expuesto en los párrafos anteriores, dado que al diversificar nuestro suministro eléctrico a fuentes que no dependen de combustibles fósiles fortalecemos nuestra resiliencia ante la escasez y el encarecimiento de los recursos energéticos.

Adicionalmente, hemos identificado una nueva área de oportunidad dentro de este rubro: el aumento en el uso de vehículos y cargadores eléctricos. En línea con esta tendencia, en Fibra Danhos buscaremos impulsar la instalación de cargadores eléctricos en nuestras propiedades, con el objetivo de ofrecer este servicio a nuestros visitantes. Con esta iniciativa buscaremos contribuir a impulsar la transición hacia la movilidad eléctrica en la zona metropolitana del Valle de México y Puebla.

Al aprovechar oportunidades relacionadas con el cambio climático, buscamos crear valor para nuestros diferentes grupos de interés e impactar positivamente el entorno de las comunidades en las que operamos, fortaleciendo su resiliencia y generando proyectos que contribuyan a su transición hacia una economía baja en carbono.