Análisis de resultados y resumen financiero

La presente sección de comentarios y análisis de nuestros resultados financieros y de operación deben leerse conjuntamente con los estados financieros y sus notas, adjuntos al presente Informe Anual Integrado:

Ingresos

Durante 2024, el ingreso total operativo alcanzó los $6,775 millones, lo que representó un incremento de 9.5% en comparación con 2023. Este crecimiento respondió principalmente a tres factores: i) una mayor actividad económica, reflejada tanto en un incremento en la afluencia a nuestros inmuebles como en una mejora generalizada en los niveles de ocupación de nuestros centros comerciales y oficinas; ii) la estabilización operativa de Parque Tepeyac, que contribuyó de manera significativa a aumentar las rentas variables; y iii) el inicio de generación de flujos por la primera fase de nuestro Parque Industrial Danhos Cuautitlán I (Nave I).

Del total de ingresos operativos de Fibra Danhos, la renta fija representó aproximadamente 65.1%, la renta variable, 7.2%, el ingreso por contraprestaciones únicas, 3.6%, los ingresos por estacionamiento, 7.9% y los ingresos por mantenimiento, operación y publicidad, aproximadamente 16.8%.

El ingreso por renta fija alcanzó $4,369 millones, lo que representó un incremento anual de 8.4% con respecto al año anterior. Este crecimiento se explicó principalmente por la estabilización de Parque Tepeyac, el inicio de generación de flujos del proyecto industrial —que comenzó a contribuir durante el último trimestre del año—, así como por un incremento generalizado en los niveles de ocupación de nuestros inmuebles. En particular, la ocupación del portafolio comercial aumentó 140 puntos base respecto a 2023, mientras que, en oficinas, el incremento fue de 250 puntos base.

Los ingresos por renta variable ascendieron a $487 millones, lo que representó un incremento anual de 27.2% en comparación con 2023. Este crecimiento fue impulsado, principalmente, por la incorporación de nuevos flujos provenientes del centro de entretenimiento y el acuario en Parque Tepeyac, los cuales registraron una sólida demanda y contribuyeron de manera relevante a su desempeño operativo.

El ingreso por estacionamiento de Fibra Danhos ascendió a $536 millones, lo que representó un aumento anual de 4.4% respecto a 2023. El crecimiento estuvo relacionado con el incremento en la afluencia vehicular a nuestros inmuebles a lo largo del año. Por su parte, los ingresos por mantenimiento, operación, publicidad y otros conceptos totalizaron $1,138 millones, reflejando un crecimiento anual de 11.3%. Este desempeño se explica, principalmente, por el mayor nivel de actividad y afluencia registrados en nuestros activos, en comparación con el año anterior.

Gastos

El total de gastos operativos ascendió a $2,370 millones, un incremento de 5.7% respecto al año anterior, reflejando un estricto control en la gestión y una mayor eficiencia operativa, pese a presiones inflacionarias. Del total, los gastos de operación, mantenimiento, publicidad y otros representaron 46.7%, la comisión por asesoría 29.4%, la comisión por servicios de representación 5.7%, los gastos de administración 6.9%, el impuesto predial 8.9% y los seguros 2.4%. Destaca el incremento en el gasto por impuesto predial, que creció por encima de la inflación respecto al año anterior.

Los gastos de operación, mantenimiento, publicidad y otros totalizaron $1,108 millones, un incremento anual de 5.0%. Por su parte, las comisiones por asesoría y servicios de representación ascendieron a $696 millones y $135 millones, respectivamente, lo que significó incrementos de 3.1% y 10.6% frente a 2023. El aumento en la comisión por asesoría obedeció, principalmente, a la incorporación de nuestro proyecto industrial al portafolio de propiedades de inversión, conforme a lo establecido en el Contrato de Asesoría en Planeación.

El incremento en la comisión por servicios de representación se explica principalmente por el incremento en ingresos cobrados y facturados, como resultado del incremento en la actividad económica en general, que sirven como base para el cálculo de dicha comisión.

Los gastos por impuesto predial y seguros ascendieron a $210 millones y $57 millones en 2024, respectivamente. El aumento en el gasto por predial obedeció a un incremento generalizado en las tarifas aplicadas a nuestros inmuebles. En cuanto a los seguros, se registró un aumento de aproximadamente 9.6% en el pago de primas, en línea con las condiciones del mercado asegurador.

Otros ingresos/gastos

Ingresos financieros, gastos financieros y ganancia cambiaria (neta): Durante 2024, los ingresos financieros ascendieron a $61 millones, impulsados principalmente por la inversión del saldo de efectivo en instrumentos de renta fija. Por otro lado, los gastos financieros contables totalizaron $630 millones en el mismo periodo. Adicionalmente, se registró una ganancia cambiaria de $52 millones, atribuida principalmente a la depreciación del peso frente al dólar sobre los montos de cobranza denominados en dicha moneda.

Al 31 de diciembre de 2024, los ajustes al valor razonable de las propiedades de inversión ascendieron a $557 millones. Estos ajustes se determinaron con base en los avalúos realizados por peritos independientes —quienes estiman el valor de mercado de nuestras propiedades anualmente— complementados con actualizaciones trimestrales.

NOI, EBITDA, utilidad neta, FFO y AFFO

El ingreso neto operativo ascendió a $5,266 millones, lo que representó un sólido crecimiento anual de 10.4% en comparación con el año anterior, como reflejo del buen desempeño operativo del portafolio. El margen neto operativo, excluyendo el ingreso por contraprestaciones únicas, se ubicó en 76.9%, superando el 76.2% registrado el año anterior, lo que evidencia una operación eficiente y un control adecuado de los gastos.

El EBITDA de 2024 fue de $4,405 millones, un incremento anual de 11.6% frente al año anterior, impulsado por el sólido desempeño operativo del portafolio. El margen EBITDA se ubicó en 65.0%, ligeramente por encima del 63.8% registrado en 2023.

La utilidad neta, el FFO y el AFFO de Fibra Danhos, al cierre de 2024, ascendieron a $4,201 millones, $3,570 millones y $4,221 millones, respectivamente. Estas cifras representan incrementos de 27.0%, 9.3% y 6.5% en comparación con los resultados obtenidos en 2023.

Distribuciones en efectivo

Gracias a la sólida generación de flujo operativo proveniente de nuestro portafolio en operación durante 2024, Fibra Danhos alcanzó un AFFO de $4,221 millones, el equivalente a $2.67 por CBFI con derechos económicos. Con el objetivo de continuar materializando nuestro plan de crecimiento, y con la firme intención de conservar una combinación saludable entre deuda y flujo de efectivo en la financiación de nuestros proyectos, el Comité Técnico determinó mantener la política de realizar una distribución trimestral fija de $0.45 por CBFI, al menos hasta el cuarto trimestre de 2025, en estricto apego a la legislación aplicable. Esta decisión les brinda a nuestros inversionistas mayor visibilidad sobre los flujos de distribución programados para dicho periodo. De esta forma, la política representa una distribución total de $1.80 por CBFI, tanto para 2024 como para 2025, lo que nos permite avanzar en la ejecución de nuestro plan de desarrollo, mantener una estructura de capital conservadora y continuar diversificando nuestro portafolio con proyectos alineados a nuestros criterios de elegibilidad.

	31 diciembre 2024 ($)	31 diciembre 2023 ($)
Utilidad neta	4,201,211,086	3,309,204,020
Ganancia cambiaria neta	52,217,732	(25,239,939)
Ajuste al valor razonable de las propiedades neto	557,028,530	118,601,563
Estimación de cuenta incobrable	(25,044,948)	(35,096,563)
FFO	3,570,427,681	3,267,016,889
Contraprestación única neta	66,314,461	(35,631,183)
Rentas anticipadas neto	43,289,540	(5,602,733)
Renta lineal neta	(69,380,803)	(23,760,796)
Predial y seguros por devengar neto	488,196	1,988,208
Comisión por asesoría y representación neta	609,445,810	678,781,976
AFFO	4,220,584,886	3,962,178,792