La presente sección de comentarios y análisis de nuestros resultados financieros y de operación deben ser leídos conjuntamente con los estados financieros y sus notas, adjuntos al presente Informe Anual Integrado.²

2 Todas las cifras mencionadas son en pesos mexicanos ($).

Ingresos
Durante 2023, el ingreso total operativo fue de $6,189 millones, lo que representa un incremento de 12.3% con respecto a 2022. Este incremento obedece, principalmente, a tres factores predominantes: i) incremento en la actividad económica, reflejado en un aumento en la afluencia de nuestros inmuebles, lo que generó incrementos en rentas variables e ingresos por estacionamiento; ii) incremento generalizado en los porcentajes de ocupación de nuestros centros comerciales y, iii) estabilización de Parque Tepeyac en nuestro portafolio operacional.

Del total de ingresos operativos de Fibra Danhos, la renta fija representó aproximadamente 65.1%, la renta variable 6.2%, el ingreso por contraprestaciones únicas 3.9%, los ingresos por estacionamiento 8.3% y los ingresos por mantenimiento, operación y publicidad, aproximadamente 16.5%.

El ingreso por renta fija alcanzó $4,029 millones durante 2023, un incremento anual de 9.6% con respecto a 2022. Este incremento se atribuye, principalmente, al proceso de estabilización de Parque Tepeyac, ya que al cierre de 2023, los contratos firmados y en proceso de firma representaron cerca de 90% del ABR. Asimismo, se tienen cartas de intención por el área equivalente a 5.2%. El pasado 13 de octubre se inauguró con gran éxito en este centro comercial el Centro de Entretenimiento y Cultural, el cual robustece de manera importante la oferta de entretenimiento y el flujo adicional de visitantes a la plaza.

Los ingresos por renta variable registraron $383 millones, un incremento anual de 37.4% en relación con 2022. Este incremento responde, fundamentalmente, a un incremento en la actividad económica. En cuanto a las contraprestaciones únicas (contables), éstas sumaron $241 millones, lo que representa una disminución anual de 5.8% con respecto a 2022.

El ingreso por estacionamiento de Fibra Danhos alcanzó $513 millones, un incremento anual de 26.0% con respecto a 2022 derivado del aumento observado en la afluencia vehicular en nuestros inmuebles. El ingreso por mantenimiento, operación, publicidad y otros alcanzó $1,023 millones, esto es, un incremento anual de 14.4% con respecto a lo observado en 2022 debido, principalmente, a la mayor afluencia a nuestros inmuebles, comparada con 2022, así como a la estabilización de Parque Tepeyac en nuestro portafolio.

Gastos
El total de gastos operativos fue de $2,242 millones durante 2023, un incremento de 14.1% contra 2022. Del total de gastos operativos, los gastos de operación, mantenimiento, publicidad y otros representaron aproximadamente 47.1%, la comisión por asesoría 30.1%, la comisión por servicios de representación 5.4%, gastos de administración 6.7%, el gasto de impuesto predial 8.4% y el gasto de seguros, 2.3%.

Los gastos de operación, mantenimiento, publicidad y otros alcanzaron $1,055.3 millones de pesos en 2023, lo que representa un incremento anual de 20.6%. Este incremento se explica, en su mayoría, por el aumento en el salario mínimo, el cual generó un impacto directo en los salarios de las plantillas de trabajadores relacionadas con mantenimiento y seguridad.

Comisión por asesoría y por servicios de representación: Las comisiones por asesoría y por servicios de representación sumaron $675.1 millones y $121.9 millones, respectivamente, un incremento de 3.3% y de 9.3% respectivamente con respecto a 2022. El incremento en la comisión por asesoría se debe, en mayor medida, al incremento generalizado en la valuación de las propiedades de nuestro portafolio, de acuerdo con lo establecido en el Contrato de Asesoría en Planeación.

El incremento en la comisión por servicios de representación se explica, principalmente, por el incremento en ingresos cobrados y facturados, derivado de una mayor actividad económica en general, que sirven como base para el cálculo de dicha comisión.

Los gastos de administración, que principalmente incluyen los honorarios pagados a nuestros asesores contables, legales y fiscales, así como a valuadores independientes, sumaron $121.9 millones en el ejercicio 2023.

Los gastos relacionados con predial y seguros registraron $188.8 millones y $51.6 millones, respectivamente. El incremento en el pago del predial obedece, principalmente, a la inclusión de Parque Tepeyac a nuestra base de cálculo. En el caso de los seguros, se observa un incremento en el pago de primas de aproximadamente 15.0%.

Otros ingresos/gastos
Ingresos financieros, gastos financieros y ganancia cambiaria (neta): Los ingresos por productos financieros sumaron $57.6 millones en el ejercicio 2023, derivados, sobre todo, de la inversión del balance de efectivo en títulos de renta fija. En ese mismo periodo, los gastos financieros (contables) sumaron $630.5 millones, mientras que la pérdida cambiaria fue de $25.2 millones, derivada principalmente de la apreciación del peso con respecto al dólar por los importes de la cobranza en dólares.

Los impuestos a la utilidad de la subsidiaria corresponden al Administrador, que es una entidad que declara y entera impuestos. En el ejercicio 2023, los impuestos a la utilidad de la subsidiaria sumaron $4.3 millones de pesos.

Los ajustes al valor razonable de las propiedades de inversión al 31 de diciembre de 2023 registraron $118.6 millones, como resultado de los avalúos realizados por peritos independientes que determinan el valor de mercado, con base en avalúos de nuestras propiedades de inversión anualmente, con ajustes trimestrales.

NOI, EBITDA, utilidad neta, FFO y AFFO
Ingreso neto operativo: El ingreso neto operativo alcanzó $4,771.4 millones, un incremento anual de 10.4% con respecto a 2022. El margen neto operativo, excluyendo el ingreso por contraprestaciones únicas, fue de 76.2% para 2023, menor al margen reportado en 2022 de 77.3%.

El EBITDA alcanzó $3,946.8 millones, lo que representa un incremento anual de 11.2% con respecto a 2022. El margen de EBITDA fue de 63.8%, ligeramente menor al 64.4% reportado en 2022.

La utilidad neta, el FFO y el AFFO de Fibra Danhos para el año sumaron $3,460.5 millones, $3,267.0 millones y $3,962.2 millones respectivamente. Estas cifras representan variaciones de 7.5%, 3.4% y 3.8%, respectivamente, con respecto a los resultados obtenidos en 2022.

Distribuciones en efectivo
Debido a la sólida generación de flujo proveniente de nuestro portafolio en operación durante 2023, Fibra Danhos alcanzó un AFFO de $3,962.2 millones, que representan un AFFO por CBFI con derechos económicos de $2.55. Con el objetivo de materializar nuestro plan de crecimiento, y con la firme intención de mantener una saludable mezcla de deuda y flujo de efectivo en la financiación de nuestros proyectos, nuestro Comité Técnico determinó una política de distribución trimestral fija de $0.45 por CBFI a partir del tercer trimestre de 2023 y hasta el segundo trimestre de 2024, siempre en apego a la legislación correspondiente. Con lo anterior, nuestros inversionistas tendrán clara visibilidad de los flujos de dividendos programados para dicho periodo. La decisión de nuestro Comité significó una distribución para 2023 de $2.10 por CBFI, permitiéndonos ejecutar el plan de desarrollo manteniendo una estructura de capital conservadora y diversificando nuestro portafolio con proyectos alineados a nuestros criterios de elegibilidad.

Deuda de largo plazo
Hemos desarrollado un Marco de Financiamiento Vinculado a la Sostenibilidad, el cual nos permite emitir bonos de deuda o acceder a préstamos etiquetados como Vinculados a la Sostenibilidad (SLB) y (SLL). Como parte integral de nuestra estrategia ASG, buscamos que nuestras fuentes de financiamiento se alineen con nuestros principios, generando un impacto positivo en términos ambientales y/o sociales. Standard and Poor’s emitió una opinión de tercero independiente indicando la alineación del marco con los Principios de los Financiamientos Vinculados a la Sostenibilidad publicados por ICMA.

Durante el tercer trimestre de 2023 realizamos la emisión de nuestro primer bono temático, a través de un Bono Ligado a la Sostenibilidad (SLB), por un monto total de $2,500 millones a tasa fija anual de 10.67% y un plazo de 7 años. Los recursos de esta emisión fueron utilizados para refinanciamiento de pasivos y usos corporativos generales. Conscientes del motor de cambio que representa el financiamiento sostenible, y en línea con nuestra estrategia ASG, nuestro SLB, se encuentra vinculado al porcentaje del portafolio certificado LEED Oro o Platino en Operación y Mantenimiento.

DANHOS16: $3,000,000,000.00 (tres mil millones 00/100 pesos mexicanos) en tasa fija nominal a 10 años, la cual se colocó con un cupón de 7.80% (Mbono 2026 + 185 pbs).

DANHOS17: $2,500,000,000.00 (dos mil quinientos millones 00/100 pesos mexicanos) en tasa fija nominal a 10 años, la cual se colocó con un cupón de 8.54% (Mbono 2027 + 169 pbs).

DANHOS23L: $2,500,000,000.00 (dos mil quinientos millones 00/100 pesos mexicanos) en tasa fija nominal a 7 años, la cual se colocó con un cupón de 10.67% (Mbono interpolado 2029-2031 + 145 pbs).

Adicionalmente, contamos con una línea de crédito revolvente, garantizada con BBVA México por un monto de hasta $3,000 millones cuyo saldo, al cierre del cuarto trimestre, es cero.

Nuestra política de financiamiento de largo plazo se caracteriza por estar totalmente denominada en pesos y a tasa fija, lo que nos permite contar con mayor transparencia y predictibilidad en nuestras operaciones financieras. Asimismo, el plazo medio restante de nuestra deuda, de 4.1 años, denota una gestión financiera prudente con una perspectiva de largo plazo. Al concluir el año, contábamos con un costo de fondeo promedio ponderado de 8.93%, considerablemente inferior a la tasa de fondeo actual. También conservamos un nivel de apalancamiento de 11.1%, manteniendo una sólida posición financiera.

La siguiente tabla muestra información respecto al cumplimiento de los covenants financieros de la deuda: