Análisis
financiero
Análisis de resultados y resumen financiero
(201-1)
La presente sección de comentarios y análisis de nuestros resultados financieros y de operación deben leerse conjuntamente con los estados financieros y sus notas, adjuntos al presente Informe Anual Integrado.
Ingresos
Durante 2022, el ingreso total operativo fue de $5,513 millones, lo que representa un incremento de 15.7% con respecto a 2021. Este incremento obedece, principalmente, a tres factores: i) la terminación de descuentos aplicados a nuestros inquilinos por la pandemia de covid-19; ii) el incremento en la actividad económica, reflejado en un aumento en la afluencia de nuestros inmuebles, y iii) la inclusión de Parque Tepeyac a nuestro portafolio operacional.
Del total de ingresos operativos de Fibra Danhos, la renta fija representó aproximadamente 66.7%, la renta variable 5.1%, el ingreso por contraprestaciones únicas 4.6%, los ingresos por estacionamiento 7.4% y los ingresos por mantenimiento, operación y publicidad aproximadamente 16.2%.
El ingreso por renta fija alcanzó $3,677 millones, lo que representa un incremento anual de 17.4% con respecto a 2021. Este incremento se atribuye, en mayor medida, a la terminación de facilidades otorgadas a ciertos inquilinos. Lo anterior se derivó de las restricciones establecidas durante la pandemia observadas en 2020 y 2021. Asimismo, y en menor medida, se explica por la inclusión de Parque Tepeyac en nuestro portafolio operacional.
Los ingresos por renta variable fueron de $279 millones, lo que representa un decremento anual de 0.8% en relación con 2021. El decremento se explica, en parte, por la culminación de convenios establecidos con algunos inquilinos, producto de las facilidades y apoyos otorgados durante la pandemia.
En cuanto a las contraprestaciones únicas (contables) éstas sumaron $256 millones durante 2022, lo que representa una disminución anual de 12.6% con respecto a 2021. Este decremento se explica, principalmente, por amortizaciones de contraprestaciones generadas en años anteriores. Sin embargo, se espera un incremento en este rubro en los próximos trimestres, debido a la comercialización de Parque Tepeyac.
El ingreso por estacionamiento registró $408 millones, lo que representó un incremento anual de 41.8% con respecto al año previo. Un factor que explica este incremento es el aumento observado en la afluencia vehicular en nuestros inmuebles, resultado de la reactivación económica.
El ingreso por mantenimiento, operación, publicidad y otros alcanzó $893.5 millones, un incremento anual de 15.6% con respecto a lo observado en 2021. La paulatina recuperación en las tasas de ocupación de nuestro portafolio explican este incremento.
Gastos
El total de gastos operativos fue de $1,965 millones durante 2022, lo que representa un incremento de 15.5% contra 2021. Del total de gastos operativos, los gastos de operación, mantenimiento, publicidad y otros representaron aproximadamente 44.6%, la comisión por asesoría 33.3%, la comisión por servicios de representación 5.7%, los gastos de administración 6.1%, el gasto de impuesto predial 8.1% y el gasto de seguros 2.3%. Los incrementos se deben en parte al aumento en la afluencia de nuestros inmuebles comparado con 2021.
Los gastos de operación, mantenimiento, publicidad y otros registraron $875 millones, un incremento anual de 35.3% frente al año anterior. Tres factores principales explican, en su mayoría, lo anterior: i) incrementos en el mantenimiento general como resultado de la normalización de nuestros inmuebles, a partir de una mayor afluencia; ii) reactivación de campañas publicitarias enfocadas en la atracción de visitantes e iii) incremento en mano de obra por aumentos a salarios mínimos.
La comisión por asesoría y la comisión por servicios de representación sumaron $654 millones y $112 millones, respectivamente, un incremento de 1.5% y 22.5% con respecto a 2021. El aumento en la comisión por asesoría se debe, en mayor medida, al crecimiento generalizado en la valuación de las propiedades de nuestro portafolio, así como a la inclusión de Parque Tepeyac a las propiedades de inversión, que sirven como base para el cálculo, de acuerdo con lo establecido en el Contrato de Asesoría en Planeación. A su vez, el incremento en la comisión por servicios de representación se explica principalmente por el aumento en ingresos cobrados y facturados, como resultado del crecimiento en la actividad económica, en general, que sirvió como base para calcular dicha comisión.
Los gastos de administración, que principalmente incluyen los honorarios pagados a nuestros asesores contables, legales y fiscales, así como a valuadores independientes, sumaron $120 millones en el ejercicio 2022.
Los gastos relacionados con predial y seguros registraron $159 millones y $45 millones, lo que representó incrementos de 5.9% y 12.5% en comparación con 2021.
Otros ingresos/gastos
Ingresos financieros, gastos financieros y ganancia cambiaria (neta): Los ingresos por productos financieros sumaron $29 millones en el ejercicio 2022, derivado principalmente de la inversión del balance de efectivo en títulos de renta fija. En este mismo periodo, los gastos financieros (contables) sumaron $405 millones, debido principalmente a que se dejaron de capitalizar intereses relacionados con el proyecto de Parque Tepeyac, mientras que la pérdida cambiaria fue de $6 millones, derivada principalmente de la apreciación del peso con respecto al dólar por los importes de la cobranza en dólares.
Los ajustes al valor razonable de las propiedades de inversión, al 31 de diciembre de 2022, fueron de $63 millones, como resultado de los avalúos realizados por peritos independientes, que determinaron el valor de mercado con base en avalúos anuales de nuestras propiedades de inversión, con ajustes trimestrales.
NOI, EBITDA, utilidad neta, FFO y AFFO
El ingreso neto operativo fue de $4,322 millones, lo que representa un incremento anual de 12.6% con respecto a 2021. El margen neto operativo, excluyendo el ingreso por contraprestaciones únicas, registró 77.3%.
El EBITDA alcanzó $3,548.5 millones, un incremento anual de 15.7% con respecto a 2021. El margen de EBITDA fue de 64.4%.
La utilidad neta, el FFO y el AFFO de Fibra Danhos sumaron $3,219 millones, $3,160 millones y $3,815 millones, respectivamente. Estas cifras representan variaciones de 14.8%, 15.0% y 17.8%, respectivamente, con respecto a los resultados obtenidos en 2021.
Distribuciones en efectivo
Debido a la sólida generación de flujo proveniente de nuestro portafolio en operación durante 2022, Fibra Danhos alcanzó un AFFO de $3,815 millones, que representan un AFFO por CBFI con derechos económicos de $2.52. Nuestro Comité Técnico determinó una distribución a nuestros tenedores de CBFI, correspondiente a 2022, de $2.4007 por CBFI, lo cual representa un incremento de 20% con respecto a la distribución de $2.00 por CBFI de 2021; mientras que el equivalente a $0.1220 por CBFI se mantuvo en caja, para usos corporativos diversos.
| 31 diciembre 2022 | 31 diciembre 2021 | Var.% | |
|---|---|---|---|
| Utilidad neta | 3,219,416,592 | 2,804,001,154 | 15 |
| Ganancia cambiaria, neta | (5,549,300) | 17,300,124 | -132 |
| Ajuste al valor razonable de las propiedades, neto | 62,921,007 | 58,669,921 | 7 |
| Estimación de cuenta incobrable | 1,950,411 | (19,542,018) | NA |
| FFO | 3,160,094,474 | 2,747,573,127 | 15 |
| Contraprestación única, neta | (58,623,418) | (183,300,679) | NA |
| Rentas anticipadas, neto | 69,602,031 | 63,511,318 | 10 |
| Renta lineal, neto | 3,139,526 | 13,395,820 | -77 |
| Predial y seguros por devengar, neto | (13,323,329) | 514,176 | -2,691 |
| Comisión por asesoría y representación, neto | 654,472,595 | 597,308,947 | 10 |
| AFFO | 3,815,361,879 | 3,239,002,708 | 18 |
Deuda de largo plazo
DANHOS16: $3,000,000,000.00 (tres mil millones 00/100 pesos mexicanos) en tasa fija nominal a 10 años, la cual se colocó con un cupón de 7.80% (Mbono 2026 + 185 pbs).
DANHOS17: $2,500,000,000.00 (dos mil quinientos millones 00/100 pesos mexicanos) en tasa fija nominal a 10 años, la cual se colocó con un cupón de 8.54% (Mbono 2027 + 169 pbs).
Línea de crédito verde BBVA México:$560,000,000 (quinientos sesenta millones 00/100 pesos mexicanos) en tasa variable TIIE+1.2%*.
| Ticker | Tipo de deuda | Moneda | Monto millones | Fecha de emisión | Fecha de vencimiento | Benchmark | Tasa/ Spread |
Plazo inicial | Año de vencimiento |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| DANHOS16 | Cebures | MXN | 3,000 | 11/07/2016 | 29/06/2026 | Mbono 2026 | 7.80% | 10 | 2026 |
| DANHOS17 | Cebures | MXN | 2,500 | 10/07/2017 | 28/06/2027 | Mbono 2027 | 8.54% | 10 | 2027 |
| Línea de crédito revolvente | Línea de crédito | MXN | 1,005 | NA | 25/03/2026 | TIIE28 | 1.2%* | NA | 2026 |
*Ajustable de acuerdo al cumplimiento del indicador ASG.
La mezcla de nuestros financiamientos está estructurada de la siguiente manera: 91% a tasa fija y 9% a tasa variable. La totalidad de la deuda está denominada en pesos, el plazo ponderado remanente de la deuda es de 3.9 años y nuestro costo financiero promedio al 31 de diciembre de 2022 fue de 8.5%. La siguiente tabla muestra información respecto al cumplimiento de los covenants financieros de la deuda:
| Cumplimiento de indicadores financieros al 31 de diciembre de 2022 | Fibra Danhos | Límite |
|---|---|---|
| Nivel de endeudamiento (total deuda/total activo) | 8.7% | 50% |
| Nivel de apalancamiento | 1.13x | 2.0x |
| Deuda garantizada | 0% | 40% |
| Cobertura del servicio de la deuda (AFFO) | 7.87x | 1.5x min |
| Activos totales no gravados | 1,127% | 150% |