La presente sección de comentarios y análisis de nuestros resultados de operación deben ser leídos conjuntamente con los estados financieros y sus notas, adjuntos al presente Informe Anual Integrado:
Ingresos
Ingresos totales operativos: Durante el 2021, el Ingreso Total Operativo fue de $4,766 millones de pesos, lo que representa un incremento de 2.7% con respecto al 2020. Este incremento obedece principalmente a que a partir del tercer trimestre de 2020, con la reapertura de inmuebles se observaron signos de recuperación, sin embargo, esta tendencia se vio interrumpida por una segunda ola de contagios que originó nuevamente la suspensión de actividades no esenciales hacia finales de 2020, que se mantuvo hasta la gradual reapertura de los distintos giros comerciales en el primer trimestre de 2021. Para la segunda mitad del año 2021 las actividades económicas mostraron mejoría en la medida que la pandemia fue perdiendo intensidad y el programa de vacunación fue avanzando.
Del total de ingresos operativos de Fibra Danhos, la Renta Fija representó aproximadamente el 65.7%, la Renta Variable 5.9%, el ingreso por Contraprestaciones Únicas 6.1%, los ingresos por estacionamiento 6.0% y los ingresos por mantenimiento, operación y publicidad representaron aproximadamente 16.2%.
El importe de los descuentos otorgados a los inquilinos en el ejercicio 2021 fueron de aproximadamente $338 millones de pesos, mientras que los acuerdos de diferimiento otorgados sumaron aproximadamente $16 millones de pesos, que se pagarán en 2022 y hasta junio del 2023. Dichos acuerdos de diferimiento se encuentran en constante revisión como resultado del dialogo constante que se mantiene con los arrendatarios.
Renta fija: El ingreso por Renta Fija alcanzó $3,132 millones de pesos durante 2021, lo que representa una disminución anual de 1.1% con respecto al 2020. Este decremento obedece principalmente a los descuentos otorgados a los arrendatarios como apoyo a los efectos de la pandemia, que derivó cierres parciales de los centros comerciales y por ende tuvo afectaciones en la actividad económica. Sin embargo, los programas de apoyo y financiamiento ofrecidos, permitieron maximizar los niveles de ocupación de los inmuebles y adicionalmente contribuyó a mejorar las relaciones de largo plazo con los arrendatarios.
Renta variable: Los ingresos por renta variable alcanzaron $281 millones de pesos durante 2021, lo que representa un incremento anual de 283.5% en relación al 2020. Este incremento obedece principalmente a la reactivación económica, que se evidencia con un incremento 19.1% en la afluencia peatonal en los centros comerciales y evidentemente generó un impacto positivo en las ventas de los locatarios.
Contraprestación única: Las contraprestaciones únicas (contables) sumaron $292.7 millones de pesos durante 2021, lo que representa una disminución anual de 23.1% con respecto al 2020. Las contraprestaciones únicas (flujo) sumaron $109.4 millones de pesos, esta cifra es mayor a los $76.2 millones cobrados durante 2020.
Este resultado se explica por la renovación de contratos y por la inclusión de nuevos arrrendatarios, principalmente en plazas comerciales. Las contraprestaciones únicas se irán estabilizando en la medida que se vaya normalizando la actividad económica y en función de la comercialización de nuevos espacios, sobre todo en nuestro nuevo proyecto Parque Tepeyac.
Estacionamiento: El ingreso por estacionamiento de Fibra Danhos alcanzó $287.4 millones de pesos en 2021, lo que representa un incremento anual de 39.7% con respecto al 2020. Este incremento es originado por el incremento de afluencia vehicular, sobre todo en los centros comerciales como resultado de la reactivación económica y en menor medida por el regreso a las oficinas, que empezamos a observar hacia finales de año y que se ha venido consolidando en el 2022.
Mantenimiento, operación, publicidad y otros: El ingreso por mantenimiento, operación, publicidad y otros alcanzó $772.6 millones de pesos en 2021, lo que representa un decremento anual de 5.0% con respecto al 2020. Esta disminución obedece a la terminación de algunos contratos de arrendamiento a su vencimiento, y otros de forma anticipada debido a la pandemia. La principal afectación se observó en el portafolio de oficinas, que registró una disminución en sus niveles de ocupación de aproximadamente 85% pre-pandemia a niveles de 72%.
Gastos
Gastos totales operativos: El total de gastos operativos fue de $928.6 millones de pesos durante 2021, lo que representa incremento de 2.1% contra 2020. Este incremento obedece principalmente a la reapertura de los inmuebles con incrementos significativos en afluencia de visitantes y que conlleva la reactivación de servicios. Aún asi, mantenemos un estricto control de gastos operativos que nos ha permitido generar eficiencias que se ven reflejados en nuestro margen de operación.
Del total de gastos operativos, los gastos de operación, mantenimiento, publicidad y otros representaron aproximadamente el 38.1%, la comisión por asesoría el 37.9%, la comisión por servicios de representación el 5.4%, gastos de la administración el 7.5%, el gasto de impuesto predial el 8.9% y el gasto de seguros el 2.3%.
Gastos de operación, mantenimiento, publicidad y otros: Los gastos de operación, mantenimiento, publicidad y otros alcanzaron $647.1 millones de pesos en 2021, lo que representa un incremento anual de 8.1%. Este incremento obedece principalmente a la reactivación de servicios con los principales proveedores y prestadores de servicios como resultado de la normalización de la operación de los inmuebles.
Comisión por asesoría y por servicios de representación:
La comisión por asesoría y la comisión por servicios de representación sumaron $643.9 millones de pesos y $90.9 millones de pesos, respectivamente, lo que representa un incremento de 1.0% y de 8.9% respectivamente con respecto a 2020.
El incremento en la comisión por asesoría se debe principalmente al incremento marginal de las propiedades de inversión que sirven como base para el cálculo, de acuerdo a lo establecido en el Contrato de Asesoría en Planeación.
El incremento en la comisión por servicios de representación se explica principalmente por el incremento en ingresos cobrados y facturados que sirven como base para el cálculo de dicha comisión.
Gastos de administración: Los gastos de administración, que principalmente incluyen los honorarios pagados a nuestros asesores contables, legales y fiscales, así como a valuadores independientes, sumaron $128 millones de pesos en el ejercicio 2021.
Gastos de predial y seguros: Los gastos de predial y seguros alcanzaron $150.6 millones de pesos y $39.9 millones de pesos en 2021, respectivamente. El cambio en el pago del predial obedece a los incrementos que el fisco dispone, y que están correlacionados con la inflación.
En el caso de los seguros, se observa una disminución en el pago de primas, que obedece a la variación del tipo de cambio en las pólizas contratadas en dólares y al incremento anual en algunas de estas.
Otros ingresos (Gastos)
Ingresos financieros, gastos financieros y ganancia cambiaria (neta): Los ingresos por productos financieros sumaron $16.2 millones de pesos en el ejercicio 2021, derivado principalmente de la inversión del balance de efectivo en títulos de renta fija. En ese mismo periodo, los gastos financieros (contables) sumaron $351.8 millones de pesos, mientras que la ganancia cambiaria fue de $18.1 millones de pesos, derivada principalmente de la apreciación del dólar con respecto al peso mexicano por los importes de la cobranza en dólares.
Impuestos a la utilidad de la subsidiaria: Los impuestos a la utilidad de la subsidiaria corresponden al Administrador, que es una entidad que declara y entera impuestos. En el ejercicio 2021, los impuestos a la utilidad de la subsidiaria sumaron $3.0 millones de pesos.
Ajustes al valor razonable de propiedades de inversión(netos): Los ajustes al valor razonable de las propiedades de inversión al 31 de diciembre de 2021 fueron por $58.7 millones de pesos. Estos ajustes se derivan de los avalúos realizados por peritos independientes que determinan el valor de mercado con base en avalúos de nuestras Propiedades de Inversión anualmente con ajustes trimestrales.
NOI, EBITDA, utilidad neta, FFO y AFFO
Ingreso neto operativo: El ingreso neto operativo alcanzó $3,837.6 millones de pesos en 2021, lo que representa un incremento anual de 2.8% con respecto a 2020. El crecimiento orgánico (mismas propiedades) durante el año fue de 10.5%. El margen neto operativo, excluyendo el ingreso por contraprestaciones únicas, fue de 79.2% para 2021, ligeramente menor al margen reportado en 2020 de 78.7%.
EBITDA: El EBITDA alcanzó $3,065.9 millones de pesos en 2021, lo que representa un incremento anual de 3.3% con respecto a 2020. El margen de EBITDA fue de 64.3%, menor al 63.9% reportado en 2020.
Utilidad neta, FFO y AFFO: La utilidad neta, el FFO y el AFFO de Fibra Danhos para 2021 sumaron $2,804.0 millones de pesos, $2,747.6 millones de pesos, y $3,239.0 millones de pesos, respectivamente. Estas cifras representan variaciones de 6.1%, 4.6% y 8.2%, respectivamente, con respecto a los resultados obtenidos en 2020.
| Pesos | 31 de dic. 2021 | 31 de dic. 2020 | Var % |
|---|---|---|---|
| Utilidad neta | 2,804,001,154 | 2,644,003,685 | 6.1% |
| Ganancia cambiaria neta | 17,300,124 | (19,672,853) | -187.9% |
| Ajuste al valor razonable de las propiedades - Neto | 58,669,921 | 36,033,690 | 62.8% |
| Estimación de cuenta incobrable | (19,542,018) | - | NA |
| FFO | 2,747,573,127 | 2,627,642,848 | 4.6% |
| Contraprestación única neta | (183,300,679) | (304,369,801) | -39.8% |
| Rentas anticipadas neto | 63,511,318 | 55,016,020 | 15.4% |
| Renta lineal neto | 13,395,820 | 24,410,990 | -45.1% |
| Predial y seguros por devengar neto | 514,176 | (483,135) | -206.4% |
| Comisión por asesoría y representación neto | 597,308,947 | 590,089,814 | 1.2% |
| AFFO | 3,239,002,708 | 2,992,306,736 | 8.2% |
Distribuciones en efectivo
Debido a la sólida generación de flujo proveniente de nuestro portafolio en operación durante el 2020, Fibra Danhos alcanzó un AFFO de $3,239.0 millones de pesos, que representan un AFFO por CBFI con derechos económicos de $2.20 pesos. En este sentido, nuestro Comité Técnico determinó una distribución a nuestros tenedores de CBFIs correspondiente a 2021 de $2.0011 pesos por CBFI, que representa un incremento de 100.1% con respecto a la distribución de $1.00 pesos por CBFI efectuada en 2020, manteniendo en caja para usos corporativos diversos el equivalente a $0.2009 pesos por CBFI.
Financiamientos
DANHOS 16: 3,000,000,000.00 (tres mil millones 00/100 pesos mexicanos) en tasa fija nominal a 10 años, la cual se colocó con un cupón de 7.80% (Mbono 2026 + 185 pbs).
DANHOS 17: 2,500,000,000.00 (dos mil quinientos millones 00/100 pesos mexicanos) en tasa fija nominal a 10 años, la cual se colocó con un cupón de 8.54% (Mbono 2027 + 169 pbs).
BBVA Bancomer: 230,000,000 (doscientos treinta millones 00/100 pesos mexicanos) en tasa variable TIIE+1.35%.
| Deuda | Institución / Emisión | Moneda | Tasa de Interés | Emisión | Vencimiento | Plazo remanente (años) | Saldo Insoluto | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Cebures | Local (DANHOS 16) | MXN | Fija | 7.80% | 11-jul-16 | 29-jun-26 | 4.51 | 3,000,000,000 |
| Cebures | Local (DANHOS 17) | MXN | Fija | 8.54% | 10-jul.-17 | 28-jun-27 | 5.51 | 2,500,000,000 |
| Línea de crédito | BBVA BANCOMER | MXN | Variable | TIIE +1.35% | 08-ago.-21 | 20-dic-22 | 0.97 | 230,000,000 |
| Promedio | 8.09% | Promedio | 4.80 | 5,730,000,000 | ||||
La mezcla de nuestros financiamientos está estructurada en un 96% a tasa fija y 4% a tasa variable. La totalidad de la deuda está denominada en pesos, el plazo ponderado remanente de la deuda es de 4.8 años y nuestro costo financiero promedio al 31 de diciembre de 2021 fue de 8.09%.
La siguiente tabla muestra información respecto al cumplimiento de los covenants financieros de la deuda:
| Cumplimiento de covenants al 31 de diciembre de 2021 | Fibra Danhos | Límite | Estatus |
|---|---|---|---|
| Nivel de endeudamiento (total deuda/total activo) | 8.4% | 50% | OK |
| Deuda garantizada | 0% | 40% | OK |
| Cobertura del servicio de la deuda (AFFO) | 8.5x | 1.5 x min | OK |
| Activos totales no gravados | 1169% | 150% | OK |
Desempeño de los inmuebles en nuestro portafolio de operación actual
Hemos cumplido con el 100% de los compromisos de desarrollo planteados durante la Oferta Pública Inicial (OPI), además hemos incorporado nuevos inmuebles a nuestro portafolio y hemos reducido drásticamente el riesgo de desarrollo. A la fecha, únicamente el 3.8% de nuestro Portafolio se encuentra en desarrollo, mientras que el 96.2% se encuentra en operación. Durante el 2021 hemos trabajado en la construcción de nuestro desarrollo Parque Tepeyac, al noreste de la zona metropolitana de la Ciudad de México. Al cierre de año alcanzamos aproximadamente un 70% de avance en la construcción, y hemos avanzado en el proceso de comercialización evidenciando el interés que existe en el mercado por este nuevo proyecto. Su fecha de apertura está programada para el cuarto trimestre de 2022 y contará con una atractiva oferta comercial y de servicios, además de un innovador concepto de entretenimiento.
A la fecha, y sin incluir Parque Tepeyac, hemos multiplicado 3.3 veces el Area Rentable Bruta (ARB) de nuestro Portafolio en Operación Inicial y hemos añadido más de 500,000 metros cuadrados de calidad premier a nuestro portafolio desde octubre 2013.
Al 31 de diciembre de 2021, el portafolio en operación de Fibra Danhos estaba conformado por 14 propiedades, con un ARB de 891,741 metros cuadrados con una tasa de ocupación mismas propiedades de 93.9 % y 85.6% propiedades totales.
Afluencia. Nuestro portafolio comercial registró una afluencia anual de visitantes de 72.1 millones, un incremento de 19.1% respecto a 2020. La ocupación a mismas propiedades registró un nivel estable de 93.9%, mientras que la ocupación a propiedades totales fue de 85.6%, una variación de -71.5 y -86.0 puntos respectivamente con respecto al 2020.
Costo de ocupación. El costo de ocupación de los arrendatarios comerciales institucionales más significativos en términos de ARB y renta fija (el costo incurrido asociado con la ocupación de un local, el cual incluye renta fija, renta variable, así como las cuotas de mantenimiento de áreas comunes y publicidad, expresado como porcentaje de las ventas de dichos arrendatarios), fue 8.7% en el 2021; la tasa de renovación (resultado de dividir el área rentable bruta de los locales que fueron renovados en un periodo determinado, entre el área bruta rentable total del portafolio) fue de 97.3% en 2021, ligeramente mayor al 96.8% registrado en 2020.
Cartera vencida. La cartera vencida (pago de la renta con demora mayor a 60 días como porcentaje de los ingresos por renta fija anualizados del periodo respectivo) fue de 4.02% en 2021 y representa un decremento en relación al 4.76% reportado en 2020. La pérdida en renta (cartera vencida mayor a 180 días como porcentaje de los ingresos por renta fija anualizados del periodo respectivo) fue de 1.25% en 2021, un decremento de 132 pb con respecto al 2020.
Hemos cumplido con el 100% de los compromisos de desarrollo planteados durante la Oferta Pública Inicial (OPI), además de incorporar nuevos inmuebles a nuestro portafolio y reducir drásticamente el riesgo de desarrollo.
