La presente sección de comentarios y análisis de nuestros resultados de operación deben ser leídos conjuntamente con los estados financieros y sus notas, adjuntos al presente Informe Anual Integrado:
Ingresos totales operativos: Durante el 2020, el Ingreso Total Operativo fue de $4,641 millones de pesos, lo que representa un decremento de 19.9% con respecto al 2019. Este decremento obedece principalmente a los efectos de la pandemia COVID 19 que obligó a los Centros Comerciales cerrar parcialmente por mandato del gobierno local y federal al implementar la Jornada Nacional de Sana Distancia. Del total de ingresos operativos de Fibra Danhos, la Renta Fija representó aproximadamente 68.3%, la Renta Variable representó aproximadamente 1.6%, el ingreso por Contraprestaciones Únicas representó aproximadamente 8.2%, los ingresos por estacionamiento representaron aproximadamente 4.4%, y los ingresos por mantenimiento, operación, publicidad y otros representaron aproximadamente 17.5%.
El importe de los descuentos otorgados a los inquilinos en el ejercicio 2020 fue por aproximadamente $761 millones de pesos y los acuerdos de diferimiento sumaron aproximadamente $73 millones de pesos, los cuales en su mayoría establecieron fechas de pago durante el segundo semestre del 2020 y primer semestre del 2021; dichos acuerdos de diferimiento se encuentran en constante revisión a la fecha de estos estados financieros.
Renta fija: El ingreso por Renta Fija de Fibra Danhos alcanzó $3,169 millones de pesos durante 2020, lo que representa una disminución anual de 15.0% con respecto al 2019. Este decremento obedece principalmente al otorgamiento de descuentos a los arrendatarios por apoyo al efecto que tuvo la pandemia global por el cierre de los centros comerciales.
Renta variable: Los ingresos por renta variable alcanzaron $73.28 millones de pesos durante 2020, lo que representa una disminución anual de 72.3%. Esta disminución obedece principalmente a la reducción de las ventas de los locatarios debido a las medidas sanitarias que contemplan restricciones en la capacidad con un aforo limitado a 30% para evitar contagios, y horarios restringidos de apertura de 11:00 a 17:00 a las actividades no esenciales.
El decremento orgánico (mismas propiedades) en renta fija y renta variable durante el año fue de 20.7% con respecto al 2019.
Contraprestación única: Las contraprestaciones únicas (contables) sumaron $380.5 millones de pesos durante 2020, lo que representa una disminución anual de 8% con respecto al 2019. Las contraprestaciones únicas (flujo) sumaron $76.2 millones de pesos, esta cifra es menor a los $170.2 millones cobrados durante 2019. Esta tendencia se explica por la disminución de proyectos en desarrollo y el incremento de proyectos en operación estabilizados.
Estacionamiento: El ingreso por estacionamiento de Fibra Danhos alcanzó $205.7 millones de pesos en 2020, lo que representa una reducción anual de 56.5% con respecto al 2019. Esta reducción es originada por la afectación a nuestras variables de movilidad, derivado del cierre de los negocios no esenciales en el primer semestre por semáforo rojo y la reducción de aforo del 30% permitido en el segundo semestre en semáforo naranja debido a la pandemia COVID 19.
Mantenimiento, operación, publicidad y otros: El ingreso por mantenimiento, operación, publicidad y otros de Fibra Danhos alcanzó $913.7 millones de pesos en 2020, lo que representa un decremento anual de 11.1% con respecto al 2019. Esta disminución obedece a la eliminación de cobros de publicidad derivados de la disminución de la actividad comercial y al cierre temporal de las plazas que aplicó a partir del 1T20.
Gastos totales operativos: El total de gastos operativos de Fibra Danhos fue de $909.1 millones de pesos durante 2020, lo que representa una reducción de 16.8% contra 2019. Esta reducción obedece principalmente a la reducción de gastos por el cierre temporal de las plazas, por acuerdos de descuento con proveedores y reducción de consumos de servicios. Del total de gastos operativos, los gastos de operación, mantenimiento, publicidad y otros representaron aproximadamente el 35.7%, la comisión por asesoría el 38.1%, la comisión por servicios de representación el 5.0%, gastos de la administración el 7.6%, el gasto de impuesto predial el 11.1% y el gasto de seguros el 2.4%.
Gastos de operación, mantenimiento, publicidad y otros: Los gastos de operación, mantenimiento, publicidad y otros de Fibra Danhos alcanzaron $598.6 millones de pesos en 2020, lo que representa un decremento anual de 26.5%. Este decremento obedece principalmente al ahorro en los servicios, descuentos negociados con los proveedores por el cierre temporal de las plazas.
Comisión por asesoría y por servicios de representación: La comisión por asesoría y la comisión por servicios de representación de Fibra Danhos sumaron $637.8 millones de pesos y $83.5 millones de pesos, respectivamente, lo que representa un incremento de 0.7% y un decremento de 23.2% respectivamente con respecto a 2019.
El incremento en la comisión por asesoría se debe principalmente al incremento marginal de las propiedades de inversión que sirven como base para el cálculo, de acuerdo a lo establecido en el contrato de asesoría en planeación.
El decremento en la comisión por servicios de representación se debe principalmente a la reducción de ingresos cobrados y facturados que sirven como base para el cálculo de la comisión.
Gastos de administración: Los gastos de administración de Fibra Danhos, que principalmente incluyen los honorarios pagados a nuestros asesores contables, legales y fiscales, así como a valuadores independientes, sumaron $128 millones de pesos en el ejercicio 2020.
Gastos de predial y seguros: Los gastos de predial y seguros alcanzaron $186.6 millones de pesos y $40.4 millones de pesos en 2020, respectivamente. Este incremento en el impuesto predial se debió al ajuste de obras de nuestras propiedades y el incremento anual.
Adicionalmente, en el caso de los seguros, el incremento se debe principalmente a la variación de tipos de cambios por las pólizas contratadas en dólares y al incremento anual.
Ingresos financieros, gastos financieros y ganancia cambiaria (neta): Los ingresos financieros de Fibra Danhos sumaron $20.3 millones de pesos en el ejercicio 2020, derivado principalmente de la inversión del balance de efectivo en títulos de renta fija. En ese mismo periodo, los gastos financieros (contables) de Fibra Danhos sumaron $345.9 millones de pesos, mientras que la ganancia cambiaria fue de $31.2 millones de pesos, derivada principalmente de la apreciación del dólar con respecto al peso mexicano por la cobranza en dólares de la Fibra.
Impuestos a la utilidad de la subsidiaria: Los impuestos a la utilidad de la subsidiaria corresponden al Administrador, que es una entidad que declara y entera impuestos. En el ejercicio 2020, los impuestos a la utilidad de la subsidiaria sumaron $2.06 millones de pesos.
Ajustes al valor razonable de propiedades de inversión (netos): Los ajustes al valor razonable de las propiedades de inversión al 31 de diciembre de 2020 y 2019 fueron por $36.0 millones de pesos y $563.0 millones de pesos, respectivamente. Estos ajustes se derivan de los avalúos realizados por peritos independientes que determinan el valor de mercado con base en avalúos de nuestras propiedades de Inversión anualmente con ajustes trimestrales. La pandemia COVID-19 creó una situación atípica en el mercado inmobiliario que no genera condiciones para actualizar el valor de las propiedades. Derivado de esto, el valor razonable de las propiedades de inversión al 31 de diciembre del 2020 mostró un crecimiento marginal en comparación con los valores al 31 de diciembre del 2019, que se explica principalmente por la inversión en el nuevo desarrollo de Parque Tepeyac.
Ingreso neto operativo: El ingreso neto operativo de Fibra Danhos alcanzó $3,732.6 millones de pesos en 2020, lo que representa un decremento anual de 20.6% con respecto a 2019. El decremento orgánico (mismas propiedades) durante el año fue de 24.8%. El margen neto operativo, excluyendo el ingreso por contraprestaciones únicas, fue de 78.7% para 2020, ligeramente menor al margen reportado en 2019 de 79.7%.
EBITDA: El EBITDA de Fibra Danhos alcanzó $2,966.8 millones de pesos en 2020, lo que representa un decremento anual de 24.8% con respecto a 2019. El margen de EBITDA fue de 63.9%, menor al 68.1% reportado en 2019.
Utilidad neta, FFO y AFFO: La utilidad neta, el FFO y el AFFO de Fibra Danhos para 2020 sumaron $2,644.0 millones de pesos, $2,627.6 millones de pesos, y $2,992.3 millones de pesos, respectivamente. Estas cifras representan variaciones de -35.6%, -26.2% y -23.3%, respectivamente, con respecto a los resultados obtenidos en 2019.
| Pesos | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Utilidad neta | 2,644,003,685 | 4,104,766,090 |
| Ganancia cambiaria neta | -19,672,853 | -19,863,641 |
| Ajuste al valor razonable de las propiedades - Neto | 36,033,690 | 563,065,748 |
| FFO | $2,627,642,848 | $3,561,563,983 |
| Gastos de capital | — | — |
| Contraprestación única neta | ( 304,369,801) | (243,344,475) |
| Rentas anticipadas neto | 55,016,020 | (6,705,348) |
| Renta lineal neto | 24,410,990 | (4,836,983) |
| Predial y seguros por devengar neto | 483,135 | (5,163,475) |
| Comisión por asesoría y representación neto | 590,089,814 | 599,050,722 |
| AFFO | $2,992,306,736 | $3,900,564,424 |
Debido a la sólida generación de flujo proveniente de nuestro portafolio en operación durante el 2020, Fibra Danhos alcanzó un AFFO de $2,992.3 millones de pesos, que representan un AFFO por CBFI con derechos económicos de $2.071 pesos. En este sentido, nuestro Comité Técnico determinó una distribución a nuestros tenedores de CBFIs correspondiente a 2020 de $1.00 pesos por CBFI, que representa un decremento de 59.5% con respecto a la distribución de $2.47 pesos por CBFI efectuada en 2019, manteniendo en caja para usos corporativos diversos el equivalente a $107.00 pesos por CBFI.
DANHOS 16: 3,000,000,000.00 (tres mil millones 00/100 pesos mexicanos) en tasa fija nominal a 10 años, la cual se colocó con un cupón de 7.80% (Mbono 2026 + 185 pbs).
DANHOS 17: 2,500,000,000.00 (dos mil quinientos millones 00/100 pesos mexicanos) en tasa fija nominal a 10 años, la cual se colocó con un cupón de 8.54% (Mbono 2027 + 169 pbs).
BBVA Bancomer: Línea de crédito por 130,000,000.00 (Ciento treinta millones 00/100 pesos mexicanos) en tasa variable (TIIE 28 + 1.35 pbs) 2 años.
| Deuda | Institución / Emisión | Moneda | Tasa de interés | Tasa de interés | Emisión | Vencimiento | Plazo remanente (años) | Saldo insoluto |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Cebures | Local (DANHOS 16) | MXN | Fija | 7.80% | 11-jul-16 | 29-jun-26 | 5.51 | 3,000,000,000 |
| Cebures | Local (DANHOS 17) | MXN | Fija | 8.54% | 10-jul.-17 | 28-jun-27 | 6.51 | 2,500,000,000 |
| Línea de crédito | BBVA BANCOMER | MXN | Variable | TIIE +1.35% | 17-nov-20 | 20-dic-22 | 1.98 | 130,000,000 |
| Promedio | 8.08% | Promedio | 5.87 | 5,630,000,000 |
*Excluye la Emisión 16-2 que ha sido amortizada en su totalidad.
La mezcla de nuestros financiamientos es 98% fija y 2% variable. La totalidad de la deuda está denominada en pesos, el plazo ponderado remanente de la deuda es de 5.87 años y nuestro costo promedio de la deuda al 31 de diciembre de 2020 fue de 8.08%.
La siguiente tabla muestra información respecto al cumplimiento de los covenants financieros de la deuda:
| Cumplimiento de covenants al 4T20 | Fibra Danhos | Límite | Estatus |
|---|---|---|---|
| Nivel de endeudamiento (total deuda/total activo) | 8.4% | 50% | OK |
| Deuda garantizada | 00% | 40% | OK |
| Cobertura del servicio de la deuda (AFFO) | 7.23x | 1.5 x min | OK |
| Activos totales no gravados | 1176% | 150% | OK |
Hemos cumplido con el 100% de los compromisos de desarrollo planteados durante la OPI. Seguimos trabajando en el desarrollo de Parque Tepeyac, cuya apertura está programada para 2022. Hemos multiplicado el ARB de nuestro portafolio en operación inicial 3.4 veces y hemos añadido más de 656,320 metros cuadrados de calidad premier a nuestro portafolio desde octubre de 2013.
Al 31 de diciembre de 2020, el portafolio en operación actual de Fibra Danhos estaba conformado por 14 propiedades, con un ARB de 891,741 metros cuadrados con una tasa de ocupación mismas propiedades de 94.6 % y 86.5% propiedades totales. Parque Tepeyac se encuentra en desarrollo con fecha de apertura tentativa para el 2022.
Afluencia. Nuestro portafolio comercial registró una afluencia anual de visitantes de 60.5 millones, un decremento de 51.2% respecto a 2019. La ocupación a mismas propiedades registró un nivel estable de 94.6%, mientras que la ocupación a propiedades totales fue de 86.5%, una variación de -360.8 y -567.9 puntos respectivamente con respecto al 2019.
Costo de ocupación. El costo de ocupación de los arrendatarios comerciales institucionales más significativos en términos de ARB y renta fija (el costo incurrido asociado con la ocupación de un local, el cual incluye renta fija, renta variable, así como las cuotas de mantenimiento de áreas comunes y publicidad, expresado como porcentaje de las ventas de dichos arrendatarios), no se calculó en este ejercicio debido al cierre de las plazas debido a la pandemia, por lo que los arrendatarios no registraron ventas desde el mes de marzo del 2020; la tasa de renovación (resultado de dividir el área rentable bruta de los locales que fueron renovados en un periodo determinado, entre el área bruta rentable total del portafolio) fue ligeramente menor, de 96.8% en 2020 a 99.6% en 2019.
Cartera vencida. La cartera vencida (pago de la renta con demora mayor a 60 días como porcentaje de los ingresos por renta fija anualizados del periodo respectivo) en las propiedades de nuestro portafolio en operación inicial fue de 2.57% en 2020 y representa incremento contra el 0.32% reportado en 2019. La pérdida en renta (cartera vencida mayor a 180 días como porcentaje de los ingresos por renta fija anualizados del periodo respectivo) fue 4.76% en 2020 teniendo un incremento de 408 pb con respecto al 2019 debido a los efectos negativos de la pandemia en los ingresos de nuestros arrendatarios.
