Ingresos:
Durante el 2017, el Ingreso Total Operativo fue de $4,136.7 millones de pesos, lo que representa un incremento de 33.2% con respecto al 2016. Este incremento obedece principalmente a la consolidación y maduración de algunos de nuestros inmuebles incluyendo Toreo Parque Central en sus componentes comerciales, de oficina y hotel, la operación y ocupación económica al 100% de Torre Virreyes y la maduración de Vía Vallejo, así como la incorporación de Parque Puebla a nuestro Portafolio en Operación Actual. Del total de ingresos operativos de Fibra Danhos, la Renta Fija representó aproximadamente 62.9%, la Renta Variable representó aproximadamente 5.8%, el ingreso por Contraprestaciones Únicas representó aproximadamente 6.9%, los ingresos por estacionamiento representaron aproximadamente 8.9%, y los ingresos por mantenimiento, operación, publicidad y otros representaron aproximadamente 15.5%.
Renta Fija:
El ingreso por Renta Fija de Fibra Danhos alcanzó $2,603.6 millones de pesos durante 2017, lo que representa un incremento anual de 30.9% con respecto al 2016. Este incremento obedece principalmente a la consolidación y maduración de algunos de nuestros inmuebles incluyendo Toreo Parque Central en sus componentes comerciales, de oficina y hotel, la operación y ocupación económica al 100% de Torre Virreyes y la maduración de Vía Vallejo, así como la incorporación de Parque Puebla a nuestro Portafolio en Operación Actual.
Renta Variable:
Los ingresos por Renta Variable alcanzaron $240.7 millones de pesos durante 2017, lo que representa un incremento anual de 54.3%. Este incremento obedece principalmente a incrementos en las ventas de nuestros arrendatarios en Parque Delta y Parque Tezontle, así como la contribución de rentas del hotel y el almacén de Liverpool de Toreo Parque Central.
El crecimiento orgánico (mismas propiedades) en Renta Fija y Renta Variable durante el año fue de 10.3%.
Contraprestación Única:
Las Contraprestaciones Únicas (contables) sumaron $285.2 millones de pesos durante el 2017, lo que representa un incremento anual de 76.8% con respecto al 2016. Las Contraprestaciones Únicas (flujo) sumaron $436.6 millones de pesos, esta cifra es significativamente menor a los $799.7 millones cobrados durante 2016. Esta tendencia de crecimiento en NOI combinada con menor flujo vía Contraprestaciones Únicas la observamos a lo largo del año, y significa una generación de flujo más estable y predecible proveniente de nuestro Portafolio en Operación, derivado de la disminución de proyectos en desarrollo y el incremento de proyectos en operación estabilizados.
Estacionamiento:
El ingreso por estacionamiento de Fibra Danhos alcanzó $367.3 millones de pesos en 2017, lo que representa un incremento anual de 22.0% con respecto al 2016. Este incremento es originado por el incremento anual de tarifas en algunos de nuestros componentes comerciales y el incremento en flujo de vehículos en nuestras propiedades, incluyendo Parque Delta, Torre Virreyes, Toreo Parque Central y Vía Vallejo.
Mantenimiento, Operación, Publicidad y otros:
El ingreso por Mantenimiento, Operación, Publicidad y Otros de Fibra Danhos alcanzó $639.8 millones de pesos en 2017, lo que representa un incremento anual de 28.3% con respecto al 2016. Este incremento obedece a los cobros de tarifas de mantenimiento, operación y publicidad derivados de la consolidación y maduración de algunos de nuestros inmuebles incluyendo Toreo Parque Central, Torre Virreyes, Vía Vallejo y Parque Puebla.
Gastos
Gastos Totales Operativos:
El total de gastos operativos de Fibra Danhos fue de $1,454.8 millones de pesos durante 2017, lo que representa un incremento de 22.2% contra 2016. Este incremento obedece principalmente al reconocimiento de gastos operativos de los proyectos incorporados al Portafolio en Operación así como proyectos que se encontraban en maduración durante 2017. Del total de gastos operativos, los gastos de operación, mantenimiento, publicidad y otros representaron aproximadamente el 44%, la Comisión por Asesoría el 38%, la Comisión por Servicios de Representación el 5.8%, los honorarios profesionales a terceros y otros el 1.3%, el gasto de impuesto predial el 8.8% y el gasto de seguros el 2.1%.
Gastos de Operación, Mantenimiento, Publicidad y Otros:
Los gastos de operación, mantenimiento, publicidad y otros de Fibra Danhos alcanzaron $639.9 millones de pesos en 2017, lo que representa un incremento anual de 24.4%. Este incremento obedece principalmente al reconocimiento de gastos operativos de los proyectos incorporados al Portafolio en Operación, así como proyectos que se encontraban en maduración durante 2017, incluyendo Toreo Parque Central, Torre Virreyes, Vía Vallejo y Parque Puebla.
Comisión por Asesoría y por Servicios de Representación:
La Comisión por Asesoría y la Comisión por Servicios de Representación de Fibra Danhos sumaron $552.5 millones de pesos y $84.7 millones de pesos, respectivamente, lo que representa un incremento de 19.1% y 3.3% con respecto a 2016.
El incremento en la Comisión por Asesoría se debe principalmente al incremento de las Propiedades de Inversión que sirven como base para el cálculo, así como el porcentaje para el cálculo que subió de 0.8750% a 0.9375% sobre Propiedades de Inversión, como está establecido en los documentos de la Oferta Pública Inicial.
El incremento en la Comisión por Servicios de Representación se debe principalmente al incremento en los ingresos cobrados y facturados que sirven como base para el cálculo de la comisión.
Honorarios Profesionales a terceros no relacionados:
Los honorarios profesionales de Fibra Danhos, que principalmente incluyen los honorarios pagados a nuestros asesores contables, legales y fiscales, así como a valuadores independientes, sumaron $19.3 millones de pesos en el ejercicio 2017.
Gastos de Predial y Seguros:
Los gastos de predial y seguros alcanzaron $128.2 millones de pesos y $30.2 millones de pesos en 2017, respectivamente. Estos incrementos se deben principalmente a las incorporaciones de la Torre A en Toreo Parque Central y Parque Puebla a nuestro Portafolio en Operación Actual. Adicionalmente, en el caso de los seguros observamos un incremento derivado de la fluctuación cambiara ya que las primas en nuestras pólizas cotizan en dólares americanos.
Otros Ingresos (Gastos)
Ingresos financieros, gastos financieros y ganancia cambiaria (neta):
Los ingresos financieros de Fibra Danhos sumaron $113.3 millones de pesos en el ejercicio 2017, derivados principalmente de la inversión del balance de efectivo en títulos de Renta Fija. En ese mismo período, los gastos financieros (contables) de Fibra Danhos sumaron $130.4 millones de pesos, mientras que la ganancia cambiaria fue de $18.4 millones de pesos, derivada principalmente de la apreciación del dólar con respecto al peso mexicano por la cobranza en dólares de la Fibra.
Impuestos a la utilidad de la subsidiaria:
Los impuestos a la utilidad de la subsidiaria corresponden al Administrador, que es una entidad que declara y entera impuestos. En el ejercicio 2017, los impuestos a la utilidad de la subsidiaria sumaron $0.23 millones de pesos.
Ajustes al valor razonable de Propiedades de Inversión (netos):
Los ajustes al valor razonable de las Propiedades de Inversión al 31 de diciembre de 2017 y 2016 fueron por 2,520.1 millones de pesos y $3,789.4 millones de pesos, respectivamente. Estos ajustes se derivan de los avalúos realizados por peritos independientes que determinan el valor de mercado con base en avalúos de nuestras Propiedades de Inversión anualmente con ajustes trimestrales.
NOI, EBITDA, Utilidad Neta, FFO y AFFO
Ingreso Neto Operativo:
El Ingreso Neto Operativo de Fibra Danhos alcanzó $3,253.6 millones de pesos en 2017, lo que representa un incremento anual de 36.0% con respecto a 2016. El crecimiento orgánico (mismas propiedades) durante el año fue de 11.4%. El margen neto operativo, excluyendo el ingreso por Contraprestaciones Únicas, fue de 77.1% para el 2017, ligeramente mayor al margen reportado en 2016 de 75.8%.
EBITDA:
El EBITDA de Fibra Danhos alcanzó $2,681.9 millones de pesos en 2017, lo que representa un incremento anual de 40.0% con respecto a 2016. El margen EBITDA fue de 64.8%, mayor al 61.7% reportado en 2016.
Utilidad Neta, FFO y AFFO:
La Utilidad Neta, el FFO y el AFFO de Fibra Danhos para el 2017 sumaron $5,166.3 millones de pesos, $2,649.5 millones de pesos, y $3,339.3 millones de pesos, respectivamente. Estas cifras representan variaciones de -12.0%, 33.6% y 10.6%, respectivamente, con respecto a los resultados obtenidos en 2016.
| Pesos | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Utilidad neta | 5,166,261,357 | 5,872,748,276 |
| Ganancia cambiaria neta | (3,406,365) | 100,357,942 |
| Ajuste al valor razonable de las propiedades - Neto | 2,520,134,043 | 3,789,379,865 |
| FFO | $ 2,649,533,679 | $ 1,983,010,469 |
| Gastos de capital | — | (5,074,040) |
| Contraprestación Única neta | 151,388,627 | 638,385,232 |
| Rentas anticipadas neto | (5,116,639) | (1,466,465) |
| Renta lineal neto | (16,166,996) | (29,343,012) |
| Predial y seguros por devengar neto | (701,893) | (3,648,803) |
| Comisión por asesoría y representación neto | 560,383,265 | 436,991,674 |
| AFFO | $ 3,339,320,043 | $ 3,018,855,055 |
Distribuciones en efectivo:
Debido a la sólida generación de flujo proveniente de nuestro Portafolio en Operación durante el 2017, Fibra Danhos alcanzó un AFFO de $3,339.3 millones de pesos, que representan un AFFO por CBFI con derechos económicos de $2.53 pesos. En este sentido, nuestro Comité Técnico determinó una distribución a nuestros tenedores de CBFIs correspondiente a 2017 de $2.28 pesos por CBFI, que representa un crecimiento de 7% con respecto a la distribución de $2.13 pesos por CBFI efectuada en 2016, manteniendo en caja para usos corporativos diversos el equivalente a $0.25 pesos por CBFI
| Deuda | Institución / Emisión | Moneda | Tasa de Interés | Emisión | Vencimiento | Plazo remanente (años) | Saldo Insoluto | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Cebures | Local (DANHOS 16) | MXN | Fija | 7.80% | 11-jul-16 | 29-jun-26 | 8.52 | $3,000,000,000 |
| Cebures | Local (DANHOS 16-2) | MXN | Variable | TIIE + 0.65% | 11-jul-16 | 23-dic-19 | 2.01 | $1,000,000,000 |
| Cebures | Local (DANHOS 17) | MXN | Fija | 8.54% | 10-jul-17 | 28-jun-27 | 9.52 | $2,500,000,000 |
| Prom. | 0.00% | Prome | 7.90 | $6,500,000,000 | ||||
La mezcla de nuestros financiamientos es 85% fija y 15% variable. La totalidad de la deuda está denominada en pesos, el plazo ponderado remanente de la deuda es de 7.9 años y nuestro costo promedio de la deuda al 31 de diciembre de 2017 fue de 8.16%.
La siguiente tabla muestra información respecto al cumplimiento de los covenants financieros de la deuda:
| Cumplimiento de covenants al 4T17 | Fibra Danhos | Límite | Estatus |
|---|---|---|---|
| Nivel de endeudamiento (total deuda/total activo) | 10.5% | 50% | OK |
| Deuda garantizada | 0% | 40% | OK |
| Cobertura del servicio de la deuda (AFFO) | 6.8x | 1.5 x min | OK |
| Activos totales no gravados | 967% | 150% | OK |
Desempeño de los inmuebles en nuestro portafolio de operación actual
Hemos cumplido con el 100% de los compromisos de desarrollo planteados durante la OPI. Seguimos trabajando en el desarrollo de Parque Las Antenas, cuya apertura está programada para el próximo junio y hemos empezado los trabajos de pre construcción en Parque Tepeyac. Hemos multiplicado el ARB de nuestro Portafolio en Operación Inicial 3.3 veces y hemos añadido más de 500,000 metros cuadrados de calidad premier a nuestro portafolio desde octubre 2013.
Al 31 de diciembre de 2017, el Portafolio en Operación Actual de Fibra Danhos estaba conformado por trece propiedades, con un ARB de 771,660 metros cuadrados con una tasa de ocupación mismas propiedades de 97.9% y 89.0% propiedades totales. Parque Las Antenas y Parque Tepeyac se encontraban en desarrollo con fechas de apertura tentativas para junio 2018 (Parque Las Antenas) y el primer semestre de 2020 (Parque Tepeyac).
Afluencia
Nuestro portafolio comercial registró una afluencia anual de visitantes de 93.2 millones, un incremento de 20.3% respecto a 2016. La ocupación a mismas propiedades registró un nivel estable de 97.6%, mientras que la ocupacion a propiedades totales fue de 89.0%, un amuento de 3.2% con respecto al 2016.
Costo de Ocupación
El Costo de Ocupación de los arrendatarios comerciales institucionales más significativos en términos de ARB y Renta Fija (el costo incurrido asociado con la ocupación de un local, el cual incluye Renta Fija, Renta Variable, así como las cuotas de mantenimiento de áreas comunes y publicidad, expresado como porcentaje de las ventas de dichos arrendatarios), fue 8.5% en el 2017, ligeramente mayor al 8.1 calculado para 2016. En este mismo periodo, la Tasa de Renovación (resultado de dividir el área rentable bruta de los locales que fueron renovados en un período determinado, entre el área bruta rentable total del portafolio) fue ligeramente menor, de 99.55% en 2016 a 99.38% en 2017.
Cartera Vencida
La Cartera Vencida (pago de la renta con demora mayor a 60 días como porcentaje de los ingresos por Renta Fija anualizados del periodo respectivo) en las propiedades de nuestro Portafolio en Operación Inicial fue de 0.53% en 2017 y representa incremento contra el 0.29% reportado en 2015. La Pérdida en Renta (cartera vencida mayor a 180 días como porcentaje de los ingresos por Renta Fija anualizados del periodo respectivo) fue 0.85% en 2017 incrementando 61 pb con respecto al 2016.
