informe anual 2016
En los últimos meses hemos sido testigos de un reacomodo político a nivel internacional, en el que los mercados financieros de nuestro país se han visto afectados mostrando alta volatilidad e incertidumbre. La paridad peso-dólar que se devaluó aproximadamente 8% de septiembre a la fecha, aunado al aumento en los precios de la gasolina y otros servicios, que han generando presiones inflacionarias y derivó en un incremento de 198 puntos base en la tasa de fondeo. Dentro de este entorno económico y financiero, nos hemos manejado con cautela, manteniendo una estrategia clara de inversión, enfocada en activos de calidad premier, excelente ubicación, extraordinaria conectividad y mezcla sólida de inquilinos en los sectores comercial y de oficinas. Nuestro mercado va dirigido a la economía interna, atendiendo por el lado de oficinas a las mejores empresas nacionales y extranjeras, y por el lado comercial a una creciente clase media, con una importante capacidad de consumo. Uno de nuestros principios fundamentales es mantener un perfil de deuda conservador, una fortaleza que nos distingue en el mercado. Nuestro nivel de apalancamiento es de apenas 6.9%, 100% de la deuda se estructuró en pesos, sin garantía, y 75% tiene vencimiento al 2026 a tasa fija de 7.8%, un costo similar al nivel actual del bono soberano a 10 años.
Por tercer trimestre consecutivo alcanzamos un AFFO récord de $824.8 millones de pesos, que representó un crecimiento de 34% respecto al trimestre del año anterior. El AFFO del año se ubicó en $3,018.8 millones de pesos, 36% más que el de 2015. Las Contraprestaciones Únicas (CU) del trimestre sumaron $193.6 millones de pesos y acumularon $800 millones en el año, superando la generación de guantes del año anterior y nuestra proyección anual de $500 millones de pesos. Liberamos derechos económicos a 21.2 millones de CBFI adicionales durante el trimestre, liberando un total de 136.2 millones durante el año, cerrando 2016 con 1,254.6 millones. A medida que nuestro portafolio en operación madura y nuestros nuevos proyectos se consolidan, hemos venido creando valor tangible por CBFI con derechos económicos, que durante el trimestre registró $0.66 pesos, es decir un 19.2% más que el año anterior.
Nuestro Comité Técnico aprobó un dividendo trimestral de $0.54 pesos por CBFI, para alcanzar una distribución anual de $2.13 pesos por CBFI. Incrementamos la distribución anual en 7.6%, un ritmo de más de dos veces la inflación. Más allá del aumento del dividendo, mantuvimos en nuestro balance durante el trimestre un flujo de efectivo no distribuido de $147.3 millones de pesos y $433.3 millones de pesos durante el año. Este flujo representa una importante fuente de recursos para financiar el desarrollo de nuestros proyectos y contribuye a minimizar nuestro costo de capital. El FFO recurrente de nuestro Portafolio financió el 95% de nuestra distribución del cuarto trimestre y más del 75% del dinero cobrado de Contraprestaciones Únicas se está reinvirtiendo en nuestros proyectos en desarrollo que se traduce en mayores ganancias para los accionistas.
Una prioridad fijada para 2016 fue alquilar nuestros espacios de oficinas y superamos nuestro objetivo establecido para el año. Las torres B y C de Toreo alcanzaron en el trimestre el 64% de ocupación con contratos firmados y estamos en proceso de firmar 9,600 m2 adicionales que llevarán el nivel de ocupación aproximadamente al 80%. Torre Virreyes, alcanzó el 100% de ocupación con contratos firmados en sus espacios de oficina por un total de aproximadamente 14,000 m2. Durante 2016, comercializamos un total de 57,650 m2, que representan el 23% de los 250,000 m2 de absorción de nuevos espacios de oficinas en la ciudad de México, de acuerdo con Coldwell Banker Comercial.
Se concluyó la construcción de torre A de Toreo Parque Central, y con esto terminamos, antes de lo previsto, el 100% del plan de desarrollo anunciado en nuestra OPI. El complejo de usos mixtos de Toreo continúa consolidándose, al contar con 60,000 m2 adicionales de inventario de oficinas, la apertura al público del hotel Fiesta Americana y la próxima apertura de Liverpool. Nuestro portafolio alcanzó los 695,000 m2 de ARB, un incremento del 42.4% en el año y una tasa de crecimiento anual compuesto de 37% desde la OPI.
El pasado 12 de enero llevamos a cabo la ceremonia de “conclusión de obra” del centro comercial Parque Puebla, cumpliendo con el compromiso asumido con el Gobierno de dicha entidad. La obra de más de 200,000 m2 de construcción se concluyó en tiempo record de 13 meses, la apertura al público esta programada para el mes de agosto de 2017. Parque Las Antenas, nuestro nuevo centro comercial al sur de la ciudad, reportó al cierre de año un avance de obra de 62.2% mientras que nuestro proyecto el nororiente de la Ciudad de México está en etapas iniciales.
Agradezco una vez más la confianza de nuestros inversionistas y el esfuerzo y entusiasmo de nuestros colaboradores en la consecución de estos resultados.
SALVADOR DANIEL KABBAZ ZAGA
Director General, Fibra Danhos
