informe anual 2016
Ingresos operativos
Durante 2016, el ingreso total operativo sumó $3,106.1 millones de pesos, lo que representa un incremento de 36.3% con respecto al 2015. Este incremento obedece principalmente a la incorporación de Vía Vallejo, Torres de Oficina B&C y el hotel de Toreo, así como la expansión de Parque Tezontle y Parque Delta a nuestro Portafolio en Operación Actual durante 2016.
Del total de los ingresos operativos de Fibra Danhos, la Renta Fija representó aproximadamente 64%, la Renta Variable representó aproximadamente 5%, el ingreso por Contraprestaciones Únicas representó aproximadamente 5%, los ingresos por estacionamiento representaron aproximadamente 10%, y los ingresos por mantenimiento, operación, publicidad y otros representaron aproximadamente 16%.
El ingreso por Renta Fija de Fibra Danhos sumó $1,989.3 millones de pesos, lo que representa un incremento de 38.1% con respecto al 2015. Adicionalmente, en 2016 el crecimiento mismas propiedades fue de 7.4%, originado principalmente por el componente de Oficinas de Reforma 222 y Parque Virreyes debido a que la mayor parte de su ARB está rentado en dólares. El ingreso por Renta Fija mensual promedio por metro cuadrado alcanzó $370 pesos en el 2016, lo que representa una variación anual de 1.5% contra los $364.6 pesos por metro cuadrado reportados en el 2016.
Los ingresos por Renta Variable sumaron $156 millones de pesos, lo que representa un incremento de 28.7% con respecto a 2015. Esta variación obedece principalmente a la incorporación del hotel de Toreo, Vía Vallejo y el incremento en ventas derivado de las expansiones de Parque Delta y Parque Tezontle.
Las Contraprestaciones Únicas sumaron $800 millones de pesos durante el 2016 y esperamos continuar recibiendo Contraprestaciones Únicas por los nuevos desarrollos anunciados durante los siguientes trimestres hasta su apertura.
Los ingresos por estacionamiento de Fibra Danhos alcanzaron $301 millones de pesos en 2016, lo que representa una variación anual de 15.8% con respecto al 2015.
Los Ingresos por mantenimiento, operación, publicidad y otros sumaron $498.6 millones de pesos, lo que representa un incremento de 19.1% con respecto al 2015.
El total de gastos de Fibra Danhos fue de $1,190 millones de pesos en el ejercicio 2016. Esta variación es originada principalmente porque se reconoció el gasto de Vía Vallejo, las torres B&C y hotel de Toreo, así como la expansión de Parque Tezontle y Delta. Del total de gastos de Fibra Danhos los gastos de operación y mantenimiento representaron aproximadamente el 30.8%, la Comisión por Asesoría representó aproximadamente el 39.0%, la Comisión por Servicios de Representación representó aproximadamente el 6.9%, el impuesto predial representó aproximadamente el 7.5%, los seguros representaron aproximadamente 2.3% y los honorarios profesionales a partes no relacionadas representaron aproximadamente 1.1%.
Los Gastos de operación, mantenimiento y publicidad, sumaron $514.5 millones de pesos, lo que representa un incremento de 30.4% con respecto al 2015. Esta variación es originada principalmente porque se reconoció el gasto de Vía Vallejo, las torres B&C y hotel de Toreo, así como la expansión de Parque Tezontle y Delta.
La Comisión por Asesoría y la Comisión por Servicios de Representación sumaron $463.9 y $82 millones de pesos respectivamente, lo que representa un incremento de 30.8% y 37.1% respecto al 2015. El incremento en la Comisión por Servicios de Representación se debe primordialmente al incremento en los ingresos facturados y cobrados de las Contraprestaciones Únicas de las expansiones en Parque Delta, Parque Puebla y Parque Las Antenas, así como la inclusión de Parque Vía Vallejo, las torres B&C y el hotel de Toreo al Portafolio en Operación Actual.
Los honorarios profesionales de Fibra Danhos, que principalmente incluyen los honorarios pagados a nuestros asesores contables, legales y fiscales, así como a valuadores independientes, sumaron $13.0 millones de pesos en el ejercicio 2016.
Los Gastos de predial y seguros sumaron $88.9 y $27.7 millones de pesos respectivamente, los cuales representan 32.2% y 46.1% con respecto a 2015. En el caso del predial el incremento se debe primordialmente a la incorporación de las torres B&C y hotel en Toreo, Vía Vallejo y al incremento observado en Torre Virreyes. En el caso de los seguros, el incremento se debió principalmente a la incorporación de Vía Vallejo, las torres B&C y hotel de Toreo y la expansión de Parque Delta y Parque Tezontle, así como por la fluctuación cambiaria que elevó el costo de nuestras pólizas de seguros ya que éstas cotizan en dólares americanos.
Los ingresos financieros de Fibra Danhos sumaron $80.7 millones de pesos en el ejercicio 2016, derivados principalmente de la inversión del balance de efectivo en títulos de Renta Fija. En ese mismo periodo, los gastos financieros de Fibra Danhos sumaron $21.5 millones de pesos, mientras que la ganancia cambiaria fue de $110.3 millones de pesos, derivada principalmente de la apreciación del dólar con respecto al peso mexicano por la cobranza en dólares de la Fibra.
Los impuestos a la utilidad de la subsidiaria corresponden al Administrador, que es una entidad que declara y entera impuestos. En el ejercicio 2016, los impuestos a la utilidad de la subsidiaria sumaron $2.1 millones de pesos.
Los ajustes al valor razonable de las propiedades de inversión al 31 de diciembre de 2016, 2015 y 2014 fueron por $3,789,.4 millones de pesos, $1,200.9 millones de pesos y $3,770.3 millones de pesos, respectivamente.
El Ingreso Neto Operativo de Fibra Danhos sumó $2,393 millones de pesos, lo que representa un incremento de 37.7% respecto al 2015, derivado principalmente por la inclusión de las torres de oficinas B&C y hotel de Toreo, Parque Vía Vallejo y la expansión de Parque Delta al Portafolio en Operación Actual, la estabilización de Torre Virreyes y la expansión de Parque Tezontle.
El EBITDA de Fibra Danhos alcanzó $1,916.0 millones de pesos en 2016, lo que representa un incremento anual de 40%. El margen EBITDA fue de 61.7%, mayor que el 60.1% del 2015.
La Utilidad Neta, el FFO y el AFFO de Fibra Danhos para el 2015 sumaron $5,872.7 millones de pesos, $1,983.0 millones de pesos, y $3,018.8 millones de pesos, respectivamente. Estas cifras representan un crecimiento de 117.5%, 35.1% y 35.8%, respectivamente respecto a los resultados obtenidos en 2015.
FFO y AFFO (Pesos)
| 2016 | 2015 | |
|---|---|---|
| Utilidad Neta | 5,872,748,276 | 2,699,927,347 |
| Ganancia Cambiaria Neta | 100,357,942 | 31,113,385 |
| Ajuste al Valor Razonable de las Propiedades - Neto | 3,789,379,865 | 1,200,888,689 |
| FFO | $1,983,010,470 | $1,467,925,273 |
| Gastos de Capital | (5,074,040) | (3,651,701) |
| Contraprestación Única Neta |
638,385,232 | 422,373,552 |
| Rentas Anticipadas Neto | (1,466,465) | (17,757,462) |
| Renta Lineal Neto | (29,343,012) | (6,700,967) |
| Predial y Seguros por Devengar Neto | (3,648,803) | (348,772) |
| Comisión por Asesoría y Representación Neto | 436,991,674 | 361,352,998 |
| AFFO | $ 3,018,855,055 | $ 2,223,192,921 |
Distribuciones en efectivo: debido a la sólida generación de flujos en nuestras propiedades en operación durante el 2016, Fibra Danhos alcanzó un AFFO de $3,018.8 millones de pesos, que representan un AFFO por CBFI con derechos económicos de $2.49 pesos. En este sentido, nuestro Comité Técnico determinó una distribución a nuestros tenedores de CBFIs correspondiente a 2016 de $2.13 pesos por CBFI, que representa un crecimiento de 7.6% con respecto a la distribución del cuarto trimestre de 2016, manteniendo en caja para usos corporativos diversos el equivalente a $0.18 pesos por CBFI. Del total de la distribución, $1,064,904 626 millones de pesos corresponden al 95% del resultado fiscal y $847,255.2 millones de pesos corresponden a devolución de capital. La distribución aprobada se calculó con base en 1,118,351,210 CBFIs, que es el número de CBFIs resultante de restar a los CBFIs emitidos (1,541,245,024) los CBFIs sin Derechos Económicos (422,893,814).
Deuda
| Deuda | Institución / Emisión | Moneda | Tasa de interés | Emisión | Fecha | Vencimiento | Plazo remanente (años) | Saldo insoluto | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Cebures | Local (DANHOS 16) | MXN | Fija | 7.80% | 11/07/2016 | 31-dic.-16 | 29-jun.-26 | 9.28 | $3,000,000,000 |
| Cebures | Local (DANHOS 16-2) | MXN | Variable | TIIE+0.65% | 11/07/2016 | 31-dic.-16 | 23-dic.-19 | 2.77 | $1,000,000,000 |
| Promedio | 7.54% | Promedio | 7.65 | $4,000,000,000 | |||||
La mezcla de nuestros financiamientos es 75% fija y 25% variable. La totalidad de la deuda está denominada en pesos, el plazo ponderado remanente de la deuda es de 7.9 años y nuestro costo promedio de la deuda al 31 de diciembre de 2016 fue de 7.54%.
La siguiente tabla muestra información respecto al cumplimiento de los covenants financieros de la deuda:
| Obligaciones de hacer | Fibra Danhos | Límite | Estatus |
|---|---|---|---|
| Nivel de endeudamiento (total deuda/total activo) | 6.9% | 50% | OK |
| Deuda garantizado | 0% | 40% | OK |
| Cobertura del servicio de la deuda (AFFO) | 9.82 | 1.5 x min | OK |
| Activos totales no gravados | 1434% | 150% | OK |
PERFIL DE DEUDA Y PRINCIPALES INDICADORES
Desempeño de los inmuebles en nuestro portafolio de operación actual
Hemos incorporado 423 mil metros cuadrados de calidad premier a nuestro portafolio desde nuestro OPI en octubre de 2013, que representa un crecimiento de más del 158% respecto al Portafolio en Operación Inicial, que ascendía a 267 mil metros cuadrados.
TRAYECTORIA DESDE NUESTRA OPI
EVOLUCIÓN ESPERADA DEL ARB (000) m2
El día de nuestra OPI nuestro Portafolio en Operación Inicial como porcentaje de nuestra ARB proyectada representaba el 45% mientras que los proyectos en desarrollo anunciados en aquel entonces representaban el 55%. Al cierre de 2016, nuestro Portafolio en Operación Actual y las torres de oficinas B y C del Toreo representaban el 75% de nuestra ARB proyectada mientras los proyectos en desarrollo anunciados previo a nuestra OPI representaban el 0% y los proyectos en desarrollo anunciados después de nuestra OPI representaban el 25%.
Tasa de Ocupación
La tasa de ocupación (mismas propiedades) de nuestro Portafolio en Operación Actual al cierre del 2016 fue de 97.6%, que representa un incremento de 90 pb comparada con la reportada en 2015 de 96.7%. La tasa de ocupación (propiedades totales) de nuestro Portafolio en Operación Actual al cierre del 2016 fue de 85.8% que representa una variación de -680 pb comparada con la cifra reportada al cierre del 2015 de 92.6%. La disminución en la tasa de ocupación (propiedades totales) se debe principalmente a la incorporación de 60,000 m2 de ARB de la torre de oficinas A al Portafolio Actual en Operación y el espacio vacante en las torres de oficinas B y C de Toreo.
TASA DE OCUPACIÓN
El número de visitantes a nuestras propiedades comerciales y componentes comerciales de nuestras propiedades de usos mixtos alcanzó aproximadamente 77 millones en el 2016, lo que representa una variación de 15.6% con respecto a 2015. Este incremento se explica principalmente por la inclusión de Parque Vía Vallejo al Portafolio de Operación Actual y la maduración de la expansión de Parque Tezontle y Toreo Parque Central. Estos últimos dos centros comerciales recibieron 6.1 millones y 3.4 millones de visitantes, respectivamente y representan un incremento de 68.6% y 13.3% comparado con 2015.
NÚMERO DE VISITANTES
El Costo de Ocupación de los arrendatarios comerciales institucionales más significativos en términos de ARB y Renta Fija (el costo incurrido asociado con la ocupación de un local, el cual incluye Renta Fija, Renta Variable, así como las cuotas de mantenimiento de áreas comunes y publicidad, expresado como porcentaje de las ventas de dichos arrendatarios), fue 8.1% en el 2016, ligeramente mayor al 7.8 calculado para 2015. En este mismo periodo, la Tasa de Renovación (resultado de dividir el área rentable bruta de los locales que fueron renovados en un período determinado, entre el área bruta rentable total del portafolio) incrementó de 99.14% en 2015 a 99.55% en 2016.
La Cartera Vencida (pago de la renta con demora mayor a 60 días como porcentaje de los ingresos por Renta Fija anualizados del periodo respectivo) en las propiedades de nuestro Portafolio en Operación Inicial fue de 0.29% en 2016 y representa ligero incremento contra el 0.21% reportado en 2015. La Pérdida en Renta (cartera vencida mayor a 180 días como porcentaje de los ingresos por Renta Fija anualizados del periodo respectivo) fue 0.24% en 2016 incrementando 13 pb con respecto al 2015.